Muchas familias empezarán este enero a deshojar la margarita. Tras la incertidumbre que ha acompañado a los españoles en estos años pasados, la decisión de invertir en una vivienda gana peso, abriendo la puerta a un nuevo y esperanzador ciclo vital.
Las expectativas sobre un crecimiento moderado pero sostenido de la economía pesa a su favor, pero los expertos aconsejan abordar este proceso teniendo en cuenta dos importantes consideraciones: el estudio de las condiciones de cada mercado local inmobiliario y la evaluación del grado de endeudamiento que cada uno puede asumir para garantizar un coste financiero razonable al potencial de sus rentas. Se impone un análisis sereno.
Para contribuir a la reflexión, desde BBVA Research se ha creado un nuevo indicador de Accesibilidad-Riesgo ya utilizado por otras importantes entidades financieras fuera de España. Este valor pretende ayudar a las familias en el cálculo de la inversión que pueden asumir en la compra de una vivienda bajo los principios de sostenibilidad en el tiempo de la deuda contraída. De este modo, una familia no debería dedicar al pago de su cuota inmobiliaria más de un tercio de sus ingresos brutos anuales, como se explicó recientemente en el informe Situación Inmobiliaria España, elaborado por BBVA Research. Pero vayamos por partes.
La coyuntura general favorable
En lo relativo al mercado inmobiliario español, «para 2016 se espera que el sector consolide su fase de crecimiento, apoyándose en el impulso de la demanda y la vuelta de la edificación residencial, en un escenario de expansión del crédito«, según se explica en el mismo informe. Todo parece indicar que en los próximos 12 meses se superarán las 400.000 viviendas vendidas en 2015, un 10% más que en el año anterior.
Un hito que será posible gracias a la fortaleza de la demanda interna. Sin embargo cada decisión de compra debe venir acompañada de una análisis local, ya que la evolución del mercado inmobiliario -siendo positiva-, muestra diferencias en su ciclo de reactivación.
Análisis de riesgo por localidades
Tomando como referencia el análisis que, con las rentas medias de las familias por localidad, ofrece el citado informe, podemos afirmar que más de la tercera parte de los municipios garantizaban una buena inversión inmobiliaria el pasado mes de noviembre. Así, el índice Accesibilidad-Riesgo mostraba valores superiores a 100 (cuanto más alto es el índice más recomendable es la compra, caso contrario de cuando se aproxima a cero). Pero veamos su comportamiento en diferentes localidades del Estado.
- Madrid y Barcelona. Las dos urbes ofrecen una ratio del 90 y 95 en este análisis, duplicando el que ofrecían en 2008. «Esto se debe a que ambas ciudades son grandes polos de empleo, atrayendo más demandas de vivienda que oferta existente», se explica desde BBVA Research. A esta circunstancia se suma que una buena parte de los puestos de trabajo generados son de alto poder adquisitivo, factores que «provocan tensiones en los precios».
- Valencia. Es una de las localidades costeras en donde el análisis ofrece una ratio más ventajosa. Ofrece un valor de 160, «un riesgo mínimo» para la inversión inmobiliaria, en parte justificado por el acusado descenso de precios desde 2008 por su exceso de oferta, que se cifra en el -52,8%. En similar senda se ubica Alicante, con un indicador de 155,7, y Castellón (203), localidad donde la sobreoferta ha impactado fuertemente en los precios.
- Andalucía. En el segundo trimestre de 2015, Sevilla ofrece un indicador positivo de 115 que muestra una clara mejora con el de cierre de 2008: ligeramente superior a 53 puntos. Málaga ofrece aún mejor rendimiento a la inversión según el indicador Accesibilidad-Riesgo, con 125,4, superado por Córdoba, con el 133,6, y Granada, con el 135,4.
- Zaragoza. La capital maña muestra una ratio de 140,4, lo que garantiza una inversión ventajosa.
- Castilla y León. Las ciudades castellanas ofrecen ratios por encima de 140: Valladolid (140,6), Burgos (145,3) y León (150).
Otras ciudades
Teniendo siempre presente que superado el valor de 100, cuanto más alto más favorable convierte la inversión inmobiliaria, repasamos el índice Accesibilidad-Riesgo en 12 localidades más. Los interesados en conocer la situación en otras ubicaciones pueden hacerlo consultando la página 30 del citado informe.
