Sobre el mercado inmobiliario europeo

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¿Qué activos y capitales despiertan el interés de los inversores profesionales en el mercado inmobiliario europeo? Ante la escasez y el encarecimiento de los productos prime, el capital más experto apuesta por nuevos nichos de inversión y las capitales con mayor recorrido al alza en sus precios. Un análisis de oportunidades que nos lleva a Lisboa, Berlín, Dublín y Madrid y a productos nicho como las viviendas compartidas, centros logísticos o residencias de la tercera edad.

El informe de Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2019, de la consultora PwC y Urban Land Isntitute describe un ejercicio para inversores avezados. Los expertos definen un mercado con pocos activos prime (los de máxima calidad) y además caros, al menos en opinión de siete de cada diez de los expertos consultados. Sin embargo los inversores se muestran optimistas con respecto a sus perspectivas de negocio: el 62% de los 885 consultados asegura que se mantienen inalterables respecto al año pasado. En cuando a su análisis por rentabilidad, para el 48% van a ser iguales que en 2018 y, para el 37%, mejorarán.

Pero no conviene leer el mercado inmobiliario europeo ignorando las amenazas que pudieran  poner en peligro las buenas perspectivas de negocio. Ente los nubarrones hay tres que preocupan especialmente: las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, el Brexit, y la incógnita sobre el comportamiento de los tipos de interés. En este último caso, siempre se valora un ascenso moderado de los intereses, “que se podrán absorber, sin problemas, por el incremento de las rentas”, se avanza en el informe.

Nuevos nichos de inversión inmobiliaria

Pero ante las incertidumbres del mercado y la escasez del producto de mayor calidad, ¿cuál es su decisión? En opinión de los expertos de PwC “los inversores están dirigiendo su atención hacia nuevos segmentos, menos expuestos por el ciclo económico y más ligados a las nuevas tendencias demográficas y tecnológicas”.

Este posicionamiento estratégico es el que está dirigiendo la inversión de los principales inversores que operan en Europa hacia productos muy especializados. Es así como la vivienda compartida ocupa la primera posición en el ranking global del citado estudio, que incluye un análisis desde el punto de vista  de la inversión (hacia dónde se dirige el capital) como de desarrollo (los sectores con mayores perspectivas de crecimiento).

En segunda posición se ubica un sector con mayor tradición inmobiliaria, como los centros logísticos, en los últimos años muy favorecidos por la gran expansión de la venta por internet. Y en tercera posición se ubican las residencias de la tercera edad, evidentemente favorecidas por una pirámide poblacional con clara tendencia al envejecimiento; en cuarto y quinto lugar las oficinas de servicios compartidos y los centros de datos, dos activos inmobiliarios con un fuerte componente tecnológico.

En la posición sexta de este ranking de activos inmobiliarios en Europa por tipología se sitúan las residencias de estudiantes, muy favorecidas por la creciente movilidad de jóvenes durante su etapa de formación. En séptima posición se ubica el alquiler residencial y los apartahoteles. Destaca la novena posición de la construcción de vivienda para su venta, un sector donde las grandes capitales españolas destacany, cerrando la clasificación, la vivienda social.

Las 10 mejores capitales europeas para invertir en inmobiliario

El informe de PwC también identifica el mapa de oportunidades geográficas en el mercado inmobiliario europeo. En la primera posición destaca Lisboa, la capital portuguesa ha escalado hasta diez posiciones con respecto a 2018 para ubicarse como la ciudad europea que puede ofrecer un mayor rendimiento a la inversión inmobiliaria.

Madrid es la ciudad española más destacada, que pasa de la octava posición del año pasado a la cuarta de 2019. En el caso de Barcelona, desciende hasta el puesto 27, si bien los expertos de la consultora destacan que la capital catalana “sigue estando bien valorada y los inversores consideran que mantiene sus fundamentos intactos”.

En opinión de Rafael Bou, socio responsable del sector inmobiliario en PwC: “En España contamos con la ventaja de que nos ven como un país con perspectivas de crecimiento superiores a la media europea y que entró más tarde en el ciclo expansivo inmobiliario”.

Pero en el análisis por países es Alemania el mercado inmobiliario más interesante para el inversor. De hecho coloca cuatro ciudades en el top 10, que encabeza Berlín en segunda posición y Frankfurt en la quinta. Hamburgo (7ª) y Múnich (10ª) completan la aportación germana.

De este modo el ranking de las 10 ciudades europeas que ofrecen un activo inmobiliario más rentable en el presente año son:

           Ranking 2019            Ranking 2018

        Lisboa                             Berlín

        Berlín                             Copenhague

        Dublín                            Frankfurt

        Madrid                           Múnich

        Frankfurt                       Madrid

        Ámsterdam                   Hamburgo

        Hamburgo                     Dublín

        Helsinki                         Estocolmo

        Viena                              Luxemburgo

10ª      Múnich                          Ámsterdam

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