Pocas decisiones del Ayuntamiento madrileño han levantado más expectación y polémica que Madrid Central. Pese a su corta vida, el reciente plan de movilidad urbana dio para muchos análisis, uno de ellos de la consultora CBRE, desde el punto de vista inmobiliario. Su conclusión más llamativa fue un incremento de los precios de la vivienda por encima de la media, en concreto el 2,67% más que en los barrios colindantes.

El informe analiza las consecuencias que podría traer Madrid 360. y cómo se comportaron los 4,3 km² que Madrid Central restringió al tráfico.

De hecho, antes de Madrid, ciudades como Londres, Nueva York, Berlín, París, Oslo o Ámsterdam protagonizaron medidas de objetivos similares. Pero tampoco es necesario salir de España para ver cómo ha impactado la limitación de la circulación rodada en el inmueble de vivienda y retail. San Sebastián, Bilbao u Oviedo vivieron planes con un resultado similar al que experimentó Madrid.

Precio vivienda: +11,57% en Madrid Central

Mientras en los barrios colindantes a Madrid Central (Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamberí y Moncloa) el precio de la vivienda subía el 8,9%, en Madrid Central lo hacía el 11,57%, el 2,67% más.

Para acercarse a la realidad del impacto de Madrid Central en el mercado residencial, desde CBRE se analizó “el precio de la vivienda durante el mismo periodo de tiempo, antes y tras la entrada en vigor de la normativa”. Esto es, enfrentando los trimestres de enero-marzo de 2018 y 2019: «A pesar del poco tiempo trascurrido desde la entrada en vigor de la nueva normativa los datos analizados durante este periodo indican que el precio de la vivienda ubicada en Madrid Central sube de forma ligeramente superior a la media registrada en los barrios colindantes al área del estudio”

Pero quizá el dato más revelador para poder extrapolar estos datos a otros planes, como Madrid 360, se puede leer en el apartado de conclusiones del citado informe. “Las expectativas de los ciudadanos y de los grupos de interés relacionados está jugando, probablemente, un papel clave, ya que al igual que lo que ha ocurrido en otras ciudades la nueva medida llevará consigo una serie de mejoras en la calidad de vida en las dotaciones de la zonas o la oferta de servicios”.

Inmobiliario retail: consumidores más próximos

¿Cómo influye la restricción de vehículos y la peatonalización a los hábitos de compra? En este caso el estudio de CBRE sorprende afirmando que en el periodo analizado el número de visitantes global fue similar, lo que se modifica es la procedencia de las personas.

Así, hay una mayor recurrencia de consumidores de las zonas limítrofes más próximas, “lo que se traduce en nuevas oportunidades a explotar por los comerciantes, como estrategias de captación y fidelización de clientes”.

El otro cambio que se detecta es una mayor afluencia de consumidores en fin de semana y en determinados intervalos horarios. Así calles como la de Fuencarral registran una mayor afluencia a partir de las 20:00 horas, y menor de 10:00 a 17:00 horas, pero los datos se muestran cambiantes según la calle analizada. 

¿Quién transita por Madrid Central?

Un total de 128.150 personas son las censadas en el círculo que describió Madrid Central, si bien su población flotante (con residencia temporal) es de 181.790 personas. El 78,3% es española y el 21,7% extranjera, lo que le posiciona como la zona más multicultural de la ciudad.

Se trata además de una zona transitada por personas de 43,4 años de edad media, prácticamente igual por mujeres que por hombres. Más significativo es conocer que el 58,26% está soltero frente al 28,78% casado. Desde el punto de vista de su formación el 45% posee estudios universitarios frente al 40% de titulados en educación secundaria y el 9,5% en primaria. Como último punto de esta fotografía demográfica es importante señalar que recibe 6,35 millones de turistas al año.

La radiografía comercial señala  un total de 2.914 bares y restaurantes, 1.349 tiendas de moda, 650 establecimientos de alojamiento (no se incluyen pisos turísticos), 269 negocios de servicios, 309 de belleza y salud, 72 de comestibles, 36 de hogar y 3 centros comerciales. Una descripción que pronto puede quedar obsoleta, porque otra de las características de esta almendra central es la imparable dinámica de cambio para ajustarse a las nuevas demandas.