Convertir una nave industrial en vivienda: todo lo que debes saber

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Quizá hayas visto en alguna película ambientada en Nueva York cómo el protagonista vive en una antigua fábrica convertida en un precioso loft. Si uno de tus sueños es convertir una nave industrial en vivienda, debes saber que es viable. Aunque debes armarte de paciencia, ya que no es un proceso fácil. Tendrás que pasar del plano a la realidad transitando por un tedioso proceso burocrático. Aunque no debes olvidar que con cada papel que entregues y licencia que consigas estarás más cerca de conseguirlo.

Convertir una nave industrial en vivienda, aunque esté de moda hoy en día, no es una idea nueva. Su origen se remonta al Nueva York de los años 50. Durante la posguerra, dado el difícil acceso a la vivienda, algunos artistas y jóvenes estudiantes se instalaron en fábricas abandonadas de las zonas del SoHo, TriBeCa o el West Side. Las repensaron y reformaron para hacer de ellas un espacio habitable y acogedor. Poco tiempo después, esta práctica se había profesionalizado y convertido en toda una moda entre los ciudadanos neoyorkinos, dando origen al concepto de loft.

Lo que en aquella época surgió como necesidad, hoy es una tendencia al alza. Una apuesta segura para los amantes de las viviendas diáfanas, los techos altos, las estructuras vistas y, en definitiva, el estilo industrial. Pero antes de emprender una reforma de este tipo, existen varios aspectos a tener en cuenta. El primero de ellos, el cambio de uso del inmueble.

¿Está en un terreno habitable?

Cuando se comienza con el proceso de convertir una nave industrial en vivienda son muchas las dudas que surgen. La que hay que plantearse en primer lugar es si se permite el uso residencial en el suelo donde se encuentra la nave. ¿Se considera terreno urbano, y por tanto habitable, o terreno industrial y no apto para la habitabilidad? 

Para obtener una respuesta es necesario realizar una consulta urbanística al ayuntamiento de la localidad. Ellos nos tienen que confirmar, según el Plan General del municipio en cuestión, claves como el tipo de suelo, su habitabilidad y si es posible hacer un cambio de uso y posterior reforma. Si la nave industrial ha sido absorbida por suelo urbano o éste ha sido recalificado como residencial se amplían las posibilidades de llevar a buen puerto una transformación de este tipo.

La licencia de cambio de uso

Una vez que hayamos confirmado que se trata de una zona habitable, habrá que pensar en modificar el uso del inmueble. Algo estipulado en las diferentes normativas municipales. Para llevarlo a cabo hay que solicitar una licencia de cambio de uso, algo que pueden hacer tanto los particulares como las personas jurídicas o comunidades de bienes o propietarios. 

Aunque cada Ayuntamiento posee una normativa propia, se suele solicitar al interesado una carta de pago del ingreso previo de la tasa de licencia urbanística y el proyecto técnico de cambio de uso por duplicado, suscrito por un profesional competente y visado por el Colegio Profesional. 

En caso de ser necesaria la realización de obras para este nuevo uso, deberás presentar un proyecto técnico de habilitación y cambio de uso. También por duplicado, en el que se especifique la edificación existente, el cambio de uso y las modificaciones a llevar a cabo. 

En cuanto a las tasas a abonar, suelen ser la tasa de actuaciones urbanísticas, por el cambio de uso y la obra a realizar, y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Si no vas a hacer obras, bastará con que pagues la tasa de actuaciones urbanísticas por cambio de uso.

Concesión de la licencia de obra

En el documento que se entrega al Consistorio para solicitar permiso para realizar las obras necesarias para la habitabilidad del inmueble se deben incluir las memorias descriptivas y constructivas. Anexos, planos, estudios de viabilidad y presupuesto. Este escrito debe cumplir con la normativa tanto urbanística como constructiva para una vivienda nueva.

El ayuntamiento será el encargado de estudiar este documento técnico, y, finalmente, conceder la licencia de obra, si procede. Por tanto, hay que tener en cuenta que la licencia es siempre previa y no se debe comenzar con la reforma antes de obtenerla si se quieren evitar sanciones administrativas. 

Tras entregar toda la documentación que permitirá convertir una nave industrial en vivienda serán los técnicos municipales los que revisen la documentación aportada y, tras la inspección correspondiente, emitirán un informe que autorice su cambio de uso. Y si por cualquier causa no se autoriza este cambio de uso, podrás subsanar todos los aspectos que se hayan indicado y volver a solicitarlo. 

La cédula de habitabilidad

A priori, aunque el suelo en el que está construido haya sido recalificado como urbano, no todos los locales industriales pueden llegar a convertirse en viviendas si no se realizan las modificaciones adecuadas. En muchos casos, su morfología, la existencia de desniveles, las dimensiones de los espacios, la escasa iluminación o la mala ventilación, por poner algunos ejemplos, son incompatibles con los requisitos mínimos de habitabilidad. En algunos de estos supuestos, se hace necesario acometer una profunda transformación y, en algunas ocasiones, es sencillamente inviable.

El paso para convertir la nave en vivienda

Para convertir una nave industrial en vivienda y conseguir la cédula de habitabilidad, debe figurar inscrita legalmente como vivienda. En segundo lugar, se debe presentar el estudio de viabilidad arquitectónica, casi siempre como parte del proyecto de cambio de uso, que viene a certificar que la propuesta respeta la normativa de habitabilidad autonómica.

Condiciones mínimas de habitabilidad

Porque, dicho sea de paso, aunque existen unas condiciones generales mínimas de habitabilidad sobre las dependencias necesarias, como lo son las dimensiones mínimas de las distintas estancias, altura del inmueble, los sistemas de ventilación o la salida de humos, también se suman las específicas que contempla cada municipio, en quienes recae la competencia en la materia. 

Eso sí, en algunos casos, la Administración facilita la tarea. Como sucedió en su día en la Comunidad de Madrid, que suspendió la concesión de la cédula de habitabilidad como requisito indispensable de reconocimiento de la habitabilidad de una vivienda, en función del Decreto 111/2018 de 26 de junio. En esta Comunidad es suficiente con presentar el proyecto técnico de cambio de uso y acreditar la posterior licencia expedida por el ayuntamiento.

Si convertir una nave industrial en vivienda es tu sueño, no lo dejes escapar. Que no te desanimen los trámites burocráticos, porque una vez que tengas en orden todas las licencias y permisos, comenzarás las obras que te llevarán a vivir en esa casa que tanto has deseado. ¡Y el proceso habrá merecido la pena!

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