De nave industrial a vivienda

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¿Cómo convertir una nave industrial en una cómoda y funcional vivienda? Dotar de una nueva función a este tipo de espacios no es una idea nueva: de hecho, su origen se remonta al Nueva York de los años 50. Durante la posguerra, dado el difícil acceso a la vivienda, algunos artistas y jóvenes estudiantes se instalaron en fábricas abandonadas de las zonas del SoHo, TriBeCa o el West Side, y las repensaron y reformaron para hacer de ellas un espacio habitable y acogedor. Poco tiempo después, esta práctica se había profesionalizado y convertido en toda una moda entre los ciudadanos neoyorkinos, dando origen al concepto de loft.

Lo que en aquella época surgió como necesidad, hoy es una tendencia al alza y una apuesta segura para los amantes de las viviendas diáfanas, los techos altos, las estructuras vistas y, en definitiva, el estilo industrial. Eso sí, antes de emprender una reforma de este tipo, existen algunos aspectos a considerar:

Primeros pasos

¿Se permite el uso residencial en el suelo donde se encuentra la nave? ¿Se considera terreno urbano, y, por tanto, habitable o terreno industrial y, por tanto, no apto para la habitabilidad? ¿Puedo comenzar primero la reforma y ocuparme de los trámites después?

  • Lo primero que hay que averiguar es si la zona es habitable. Para ello es necesario realizar una consulta urbanística al ayuntamiento de la localidad, quien nos tiene que confirmar, según el Plan General del municipio en cuestión, claves como el tipo de suelo, su habitabilidad y si es posible hacer un cambio de uso y posterior reforma. Si la nave industrial ha sido absorbida por suelo urbano o éste ha sido recalificado como residencial se amplían las posibilidades de llevar a buen puerto una transformación de este tipo.
  • Una vez que el ayuntamiento haya confirmado que se permite el uso residencial de la nave industrial en cuestión, deberá realizarse un proyecto técnico de cambio de uso de nave industrial a vivienda, que debe firmar un arquitecto.
  • Este no es más que un documento funcional que deberá presentarse de nuevo ante el consistorio y que en su redacción incluye claves tales como memorias descriptivas y constructivas, anexos, planos, estudios de viabilidad o presupuesto. Este escrito debe cumplir con la normativa tanto urbanística como constructiva para una vivienda nueva.
  • El ayuntamiento será el encargado de estudiar este documento técnico, y, finalmente, conceder la licencia de obra, si procede. Por tanto, hay que tener en cuenta que la licencia es siempre previa y no se debe comenzar con la reforma antes de obtenerla si se quieren evitar sanciones administrativas.
  • Ahora sí, con toda esta documentación debidamente formalizada, se puede proceder a llevar a cabo la reforma. Una vez finalizada, el propietario debe registrar la nueva vivienda ante notario.

La cédula de habitabilidad

A priori, aunque el suelo en el que está construido haya sido recalificado como urbano, no todos los locales industriales pueden llegar a convertirse en viviendas si no se realizan las modificaciones adecuadas. En muchos casos, su morfología, la existencia de desniveles, las dimensiones de los espacios, la escasa iluminación o la mala ventilación, por poner algunos ejemplos, son incompatibles con los requisitos mínimos de habitabilidad. En algunos de estos supuestos, se hace necesario acometer una profunda transformación y, en algunas ocasiones, es sencillamente inviable.

Para que una nave industrial consiga la cédula de habitabilidad, en primer lugar debe figurar inscrita legalmente como vivienda. En segundo lugar, se debe presentar el estudio de viabilidad arquitectónica, casi siempre como parte del proyecto de cambio de uso, que viene a certificar que la propuesta respeta la normativa de habitabilidad autonómica.

Porque, dicho sea de paso, aunque existen unas condiciones generales mínimas de habitabilidad sobre las dependencias necesarias, como lo son las dimensiones mínimas de las distintas estancias, altura del inmueble, los sistemas de ventilación o la salida de humos, también se suman las específicas que contempla cada municipio, en quienes recae la competencia en la materia. Eso sí, en algunos casos, los consistorios facilitan la tarea, como ha sucedido recientemente en Madrid, donde se ha suprimido la obligatoriedad de contar con célula de habitabilidad y es suficiente con presentar el proyecto técnico de cambio de uso y acreditar la posterior licencia expedida por el ayuntamiento.

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