Convertir un piso turístico en alquiler residencial de larga estancia

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Con la crisis sanitaria y económica provocada por el COVID-19, el turismo nacional e internacional ha sufrido un fuerte revés. Ante las continuas cancelaciones como consecuencia de las restricciones de movilidad, muchos propietarios de pisos turísticos están optando por el alquiler residencial de larga estancia o por temporada. Para ello, hay que tener en cuenta diversos aspectos con el fin de entrar en la legalidad. 

Diferencia entre los arrendamientos

En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se contemplan tres modalidades de arrendamiento:

  • El turístico (o por días),
  • El alquiler por temporada, que puede prolongarse hasta tres años,
  • Y el de larga estancia, que se renueva año tras año hasta un total de cinco o siete años dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica. 

¿Cuál es la principal diferencia entre ellas? En los alquileres turísticos y de temporada, el arrendatario no tiene el inmueble arrendado como su vivienda habitual. Sin embargo, en el alquiler por larga estancia se da por hecho que el inmueble que alquila el arrendatario es su vivienda permanente.

Darse de baja del uso turístico

Si una persona tiene un piso turístico y opta al alquiler de larga estancia, lo primero que debe hacer es comunicar a la administración autonómica competente la baja del régimen de uso turístico de la vivienda

El procedimiento para dar de baja un piso turístico es análogo al procedimiento de apertura. Una vez el arrendatario ha comunicado a la Administración el cese de su actividad, debe notificarlo en Hospederías o Fuerzas de Seguridad del Estado. De esta forma se procederá a la baja de los datos y el cierre de la ficha de viajeros.

En algunas comunidades como Madrid, esta declaración responsable se puede llevar a cabo de forma online. Además, no hay que olvidar dar de baja los anuncios creados en plataformas turísticas con el fin de que no aparezca más la oferta de la vivienda como piso turístico.

Alquiler de larga estancia

En cualquier caso, y antes de dar el paso de convertir un piso turístico en alquiler residencial de larga estancia, conviene que el arrendador esté debidamente informado acerca de en qué consiste este contrato y cuáles son sus ventajas e inconvenientes. 

En un contrato de alquiler de larga estancia, se establece que el plazo mínimo del alquiler sea de un año. Eso sí, con la posibilidad de prorrogar el arrendamiento hasta un máximo de cinco años si así lo desea el inquilino. 

Por ejemplo, si el contrato establece que el inquilino permanecerá en la vivienda tres años, será el arrendatario el que decida si continúa viviendo en el inmueble hasta dos años más, sin que el propietario pueda negarse. En ese caso, y ante la ausencia de comunicación, el contrato se irá prorrogando automáticamente cada año hasta cumplir los cinco años. 

Además hay que tener en cuenta que, durante los años en que el contrato de alquiler permanece en vigor, el arrendador no puede modificar aspectos que aparecen en el mismo. Por ejemplo, el precio, o quién tiene que hacerse cargo de cada gasto. Por otra parte, la ley permite al arrendatario abandonar el inmueble de forma unilateral una vez hayan transcurrido seis meses desde la firma del contrato. 

Indicaciones para convertir un piso turístico en alquiler residencial

Ante el escenario de inestabilidad provocado por la pandemia, algunos propietarios de pisos turísticos han decidido utilizar su inmueble como vivienda de temporada. ¿Con qué fin? Dedicarlo a estudiantes que tienen que pasar unos meses al año lejos de su lugar de origen o a estancias de verano, en el caso de apartamentos en zonas de playa. En muchos de estos casos, el objetivo es que, una vez que el turismo vuelva a reactivarse, se pueda seguir utilizando el inmueble como piso turístico. 

El contrato como vivienda de temporada no prevé prórrogas obligatorias. Sin embargo, tanto arrendador como arrendatario se comprometen a cumplir lo especificado en cuanto a duración de la estancia y precio, entre otros aspectos.

Además, para entrar dentro de la legalidad, es importante que el contrato especifique, de la forma más detallada posible, el motivo por el que el inquilino va a necesitar el inmueble durante el tiempo limitado que va a pertenecer en él. Si el inquilino puede demostrar que alquiló la vivienda para establecer en ella su residencia habitual, aunque el contrato se haya hecho como temporal, se entendería que el arrendatario ha cometido un fraude de ley. 

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que las comunidades autónomas establecen sanciones de hasta 600.000 euros a los propietarios de viviendas que realicen contratos de menos de 31 días sin disponer de la licencia oportuna.