¿Subarrendar en un piso de alquiler?

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Son muchos los inquilinos que se preguntan si es legal alquilar una de las habitaciones del piso que ocupan. Desde los años sesenta es una situación muy común en España entre estudiantes y jóvenes trabajadores, pero en las últimas décadas con el encarecimiento del precio de la vivienda cada vez es más frecuente entre familias monoparentales, extranjeros e incluso entre personas mayores. Pero qué dice la ley sobre subarrendar una habitación en un piso en alquiler.  

¿Es legal subarrendar habitaciones en un piso de alquiler?

Por subarrendar, subalquilar o realquilar se entiende el alquiler de una parte de una vivienda con la  peculiaridad de  que el acuerdo se alcanza entre el arrendatario (que firmó el contrato con el arrendador) y otro inquilino: es un acuerdo de inquilino a inquilino que afecta a una parte de la vivienda, nunca al total del inmueble.

Esta práctica es perfectamente legal siempre que cuente con el consentimiento del arrendador, como se recoge en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador”.

También es importante señalar que el subarrendador (el inquilino que ha ofertado el realquiler) debe continuar viviendo de forma habitual en la vivienda, de otro modo podría ser considerado como una cesión. 

¿El propietario se puede negar al subarriendo?

No tiene ninguna obligación, de hecho si el inmueble se realquila sin su consentimiento y lo prueba, sería causa suficiente para rescindir el contrato aludiendo incumplimiento. En el caso de que un propietario quiera protegerse mejor, se recomienda incluir una cláusula específica indicando la prohibición de esta práctica, si bien esta cautela no es imprescindible ya que la propia LAU especifica que solo será legal previo consentimiento por escrito, un consentimiento verbal no tendría valor jurídico.

En el supuesto contrario, cuando el propietario no pone inconveniente al subarriendo, también puede incluir una cláusula específica en el contrato.

¿Por qué precio se puede subarrendar una habitación?

Por el que fijen las partes de común acuerdo, con una única salvedad: “El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento”. Una medida introducida por la LAU para tratar de controlar la especulación, y que se aplica incluso en el supuesto de que sean más de una las habitaciones realquiladas o que el realquiler se realice en plataformas de pisos turísticos. También en estos casos, la suma de todos los subarriendos nunca puede ser superior al precio total del alquiler. 

¿El arrendatario debe firmar un contrato con el realquilado?

Sí, debe dejar constancia por escrito, especificando las zonas y habitaciones que incluye el acuerdo, el tiempo de vigencia del contrato y las condiciones económicas. Sin embargo es muy habitual que el acuerdo sea verbal lo que conlleva más problemas en caso de que un conflicto de intereses conduzca al juzgado.

¿Qué pasa si el realquilado no paga su parte de la renta?

En el supuesto de que el realquilado no cumpla con su compromiso de pago, el titular del contrato de alquiler deberá seguir abonando el importe total del alquiler. Para evitar este problema la recomendación es que todos los inquilinos del inmueble figuren como titulares del contrato, esta circunstancia implica la firma de un nuevo contrato con cada incorporación pero ofrece mayor garantía jurídica a todas las partes.

¿Cómo afecta al realquilado que el inquilino que firmó el contrato se vaya?

En principio la persona que realquila no tiene ningún derecho a permanecer en la vivienda si el inquilino titular del contrato decide poner fin al acuerdo: su derecho se extingue “cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó”, indica la LAU. Dicho esto, si hay buen entendimiento entre las partes, lo habitual es que el propietario decida continuar con el alquiler, para lo que firmará un nuevo contrato.

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