Las claves del éxito para vender tu casa… ¡y comprarte otra!

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Hipotecas, documentos y trámites específicos, impuestos y gastos asociados… Si el hecho de comprar una casa ya es complejo de por sí, cuando además se trata de vender tu casa para comprar otra nueva la situación puede generar un poco de vértigo. La clave del éxito es la información y la gestión del tiempo: conviene hacer un análisis previo de los posibles escenarios para tener la situación bajo control en todo momento.

La situación ideal… y las alternativas

Para empezar, en este tipo de procedimientos, lo ideal es encontrar un comprador para tu casa, solicitar al Registro de la Propiedad toda la información necesaria para certificar que está libre de cargas y firmar el contrato de arras. Pero si eso no sucede, ya has encontrado la casa de tus sueños y quieres comprarla sin haber vendido aún la tuya, hay otras opciones.

En esta ocasión te verás al tiempo en los papeles de vendedor y comprador, y por eso es muy importante manejar bien los tiempos. Hay que tener en cuenta que los periodos de cancelación, gestión o concesión de préstamos hipotecarios pueden dilatarse (probablemente, estos plazos no te son ajenos al tratarse de tu segunda compra de vivienda). Es el momento de visitar distintas entidades, comparar y negociar condiciones y llevar a cabo las gestiones pertinentes derivadas de la nueva Ley Hipotecaria, que, entre otros aspectos, ha prolongado los trámites de concesión de préstamo.

Es necesario calibrar todos los intereses. Así, en los contratos de arras se estipule un periodo optimista para realizar el resto de las operaciones con garantías. Así pues, como media, comprar o vender tu casa necesita un plazo entre los 60 y los 180 días.

El mejor de los escenarios posibles es que el importe de la venta de tu casa cubra el importe de la nueva. En este caso solo habría que preocuparse de tres cosas: los gastos de notario, la plusvalía y la mudanza. Porque los gastos de IRPF asociados a la venta estarían exentos cuando el dinero se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual en un periodo de máximo dos años. Y esta cifra no es baladí, estamos hablando de un ahorro del 19% al 23% del ingreso de la ganancia patrimonial.

¿Y la hipoteca?

Ahora bien, si la casa que vas a vender está sujeta a una hipoteca, la cosa se complica. Puedes verte ante una situación en la que consigas capital suficiente para liquidar el préstamo hipotecario y, aunque no es lo común, sí sería lo óptimo.

Sin embargo, esto no ocurre con frecuencia. De hecho, las fórmulas más habituales suelen ser tres: cancelar la hipoteca, subrogarla o pactar con el banco una hipoteca puente. Veámoslo en detalle:

  • La cancelación de la hipoteca es la fórmula más elegida por los propietarios y también es la más sencilla. Para llevarla a cabo, habría que solicitar al banco el certificado de deuda pendiente para que, una vez firmado el contrato de compraventa, se liquide con el dinero de la venta el capital pendiente y los gastos de cancelación, que oscilarán entre el 0,5% y el 0,25% de la venta. Si vendes por un precio superior, todo acabaría aquí. Si vendes por un precio inferior se cancelaría la hipoteca, pero no la deuda con el banco, que se convertiría en un nuevo préstamo.
  • La subrogación de la hipoteca es algo más compleja, pues entran en juego los intereses del banco y del nuevo comprador. Básicamente, la subrogación consiste en trasladar al comprador la deuda pendiente bajo las mismas condiciones hipotecarias. La decisión final dependerá en última instancia de la entidad bancaria, encargada de hacer un estudio de riesgo al nuevo comprador. Esta fórmula tampoco está exenta de costes (tramitación, gastos de gestión, subrogación y estudio del comprador) que oscilarían también entre el 0,5% de la deuda y el 0,25%, aproximadamente.
  • Finalmente, generar una hipoteca puente es una de las fórmulas más utilizadas en este tipo de operaciones de compraventa, pero también es la más gravosa ya que por un tiempo acordado con el banco estarás pagando dos cuotas a la vez.  Supongamos que estabas pagando una hipoteca de 500€ y el banco te concede otra para la casa recién adquirida por valor de 700€ al mes. En un escenario normal, deberías estar pagando 1.200€ al mes, pero éste te ofrece la posibilidad de pagar 1.000€ por las dos hipotecas bajo el compromiso de vender tu casa en un periodo determinado. Cuando eso suceda, se cancelaría la hipoteca anterior y la hipoteca puente y pasarías a pagar únicamente la cuota por la hipoteca de la nueva casa, es decir, 700€ al mes. Esta posibilidad es, quizás, la menos conocida por nuevos propietarios, pero es la más efectiva cuando te urge comprar una casa, pero no consigues vender la tuya.
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