Inmueble heredado entre hermanos: ¿Qué opciones tenemos?

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Que varios hermanos reciban como herencia de sus padres, hayan dejado o no testamento, uno o varios inmuebles, es una situación habitual. Si la persona fallecida hubiera especificado cómo realizar el reparto en sus últimas voluntades, habría que respetarlas, pero, en no pocas ocasiones, los hijos reciben el caudal hereditario “por partes iguales”.

En casos como estos, cuando la herencia incluye un bien indivisible (como una casa), pueden surgir conflictos entre los hermanos o, incluso, aún sin haberlos, dudas sobre cómo proceder ante la nueva circunstancia. 

El ordenamiento jurídico prevé estas realidades y ofrece distintas soluciones, tanto para facilitar los acuerdos amistosos como para resolver la situación judicialmente en caso de que no se consiga llegar a un pacto entre Las partes.

La propiedad indiviso o copropiedad

Antes de nada, es importante comprender el concepto de propiedad proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes, terminología jurídica que da nombre al derecho de propiedad de un bien indivisible compartido entre varias personas -por ejemplo, sobre una vivienda- de forma que a cada uno corresponde una cuota abstracta sobre él. Algunas coyunturas comunes que derivan en propiedad proindiviso son, por ejemplo, un divorcio o también una aceptación de la herencia entre hermanos sin división.

En este último caso, es habitual que mantener la copropiedad en el tiempo no convenga a todos los hermanos porque, por ejemplo:

  • Alguno no quiera hacerse caso de los gastos asociados a la propiedad del inmueble (comunidad, suministros, impuesto de bienes inmuebles, mantenimiento).
  • Alguno de los hermanos quiera vender el inmueble.
  • Uno o varios de los hermanos, en cambio, quieran comprar al resto sus cuotas y estos  no quieran venderlas.
  • Que uno de ellos viva en el piso y el resto quiera venderlo.

La aceptación y partición de la herencia

Por otro lado, para que exista una propiedad indiviso o copropiedad, los hermanos deben haberse adjudicado la herencia. Para ello y en primer lugar, si no existiera testamento, habría que iniciar los trámites para la declaración notarial de herederos y, si lo hubiera, atenerse a la voluntad allí expresada. Ninguno de los hermanos está obligado a aceptar la herencia: si no se especifica otra cosa y uno de ellos renuncia, el caudal hereditario se repartiría entre los que sí aceptasen.  

La aceptación de la herencia se realiza ante notario y, además, en el mismo acto, los hermanos pueden establecer un acuerdo sobre cómo dividir el patrimonio (por ejemplo, estableciendo lotes de similar valor junto con el resto de los bienes o patrimonio, si los hubiera), pactar que uno de ellos se quede con la vivienda indemnizando al esto o bien establecer una comunidad de bienes por el momento.

Soluciones extrajudiciales y judiciales

El principio general sobre la propiedad proindiviso lo establece el art. 400 del Código Civil y es que, en una comunidad de bienes, ninguno de los propietarios está obligado a permanecer en copropiedad. Es por ello que, si uno de ellos quiere vender su parte, está en su derecho a hacerlo, si bien el resto de los copropietarios tendrá un derecho preferente a adquirir esa parte.

A la hora de disolver la comunidad de bienes, lo más aconsejable y menos costoso pasa por alcanzar un acuerdo amistoso que se formalizará ante notario es acogerse a la intervención de a un mediador profesional.

En caso de no alcanzarse acuerdo (lo que puede ocurrir, por ejemplo, porque alguno no quiera vender o comprar o uno de ellos no esté de acuerdo en adjudicar el piso a uno de los hermanos recibiendo el resto una indemnización), la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé el procedimiento judicial de división de cosa común en el que el juez será el que se encargue de imponer una solución que satisfaga todos los intereses y que generalmente pasa por sacar el piso a subasta pública.

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