Cláusulas ilegales en un contrato de alquiler de local

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Cuando se firma un contrato de arrendamiento de un local destinado a la apertura de un negocio, las partes saben que se comprometen a cumplir lo pactado. Bien es cierto que arrendador y arrendatario no pueden llegar a acuerdos en cualquier término ya que éstos deben ceñirse a las normas del ordenamiento jurídico y, por ello, es posible que un contrato de arrendamiento de un local comercial o de negocio recoja cláusulas ilegales y que, en consecuencia, no se apliquen a la relación entre las partes independientemente de que se hayan recogido por escrito.

¿Qué son las cláusulas ilegales?

El artículo 1.255 del Código Civil recoge en su formulación la idea anterior: “Los contratantes pueden establecer los pactos que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”. En una idea similar, el art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reza que “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.

En el caso de un contrato de alquiler de vivienda, sobre todo si se trata del alquiler de una vivienda habitual, el marco legal en el que arrendatario y arrendador pueden establecer sus propios pactos está bastante más acotado que en los contratos en los que inmueble se destine a un uso diferente. Cláusulas como la que permitiría al inquilino acceder a la vivienda en cualquier momento, cierra la puerta la prórroga del alquiler u obligan al arrendador a hacerse cargo de cualquier tipo de reparación de la vivienda son nulas, aunque el contrato las recoja ya que son contrarias a la ley.

Algunos ejemplos de cláusulas ilegales

En el caso de los contratos de arrendamiento, la legislación, sin embargo, otorga mayor libertad a las partes. Aún así, éstas deben respetar la normativa fundamentalmente recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Código Civil. La ley marca, por ejemplo, algunos límites en lo relativo a las indemnizaciones por daños y perjuicios máximas a pagar en caso de que el arrendatario decida unilateralmente resolver el contrato de forma anticipada (tal indemnización debe estar recogida expresamente en el contrato y está tasada legalmente, pudiendo llegar al máximo de un mes por cada año que reste de compromiso) o sobre los porcentajes a pagar por compensación en caso de subarriendo o cesión del contrato, para los que la norma también establece unos límites claros (entre el 10% y el 20%).

¿Qué pasa si mi contrato incluye cláusulas ilegales?

Será la Administración de Justicia quién determine, llegado el caso, si una cláusula incluida en un contrato de arrendamiento de local de negocio es ilegal o no lo es. En ese caso, la existencia de la cláusula no invalida el contrato en su totalidad, sino que se entiende como nula, es decir, como no puesta.

Para evitar este tipo de conflictos entre ambas partes es conveniente que el contrato de arrendamiento se formalice por escrito e incluya cláusulas detalladas sobre el destino del local comercial, la duración del arrendamiento, las condiciones de actualización de la renta o detalles sobre el derecho de adquisición preferente, entre otros derechos y obligaciones asumidos por las partes. Contar con asesoramiento profesional a la hora de redactar y/o firmar un contrato de arrendamiento es la mejor manera de evitar problemas en un futuro. 

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