Agustín Vidal-Aragón de Olives: “Hemos cambiado de ciclo porque ya hace falta construir nuevas viviendas”

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Con esta frase, el director de la unidad de Real Estate de BBVA, Agustín Vidal-Aragón de Olives, ha coronado su entrevista con la edición sevillana de ABC. En dicha conversación, Vidal-Aragón de Olives ha afirmado que existen mercados inmobiliarios, como el de Madrid y el de Barcelona, que están plenamente recuperados desde hace meses porque “tienen su propia dinámica”. Además, el directivo ha recordado que “está aumentando el número de las transacciones, las viviendas se revalorizan paulatinamente, mejoran las cifras de empleo y existe un sector promotor muy profesionalizado”. No hay duda de que estamos ante un nuevo ciclo, ya que “el stock en los mercados más dinámicos se ha agotado y ya hace falta construir nuevas viviendas”. En este nuevo contexto “la estrategia de BBVA es preservar y aportar valor a los activos inmobiliarios y, para ello, apoyarse en empresas con gran conocimiento del mercado local en el desarrollo de estos proyectos”. Os dejamos con el resto de la entrevista.

– ¿Estamos ya ante una clara recuperación del sector en las ciudades andaluzas?

– Estamos ante una recuperación que es consistente y coherente con la evolución de otros indicadores como el empleo. En los nueve primeros meses de 2015 el número de viviendas vendidas en la ciudad de Sevilla creció un 17,6%, casi siete puntos más que la media nacional; en este mismo periodo los precios han crecido un 2,5% interanual, un porcentaje nuevamente superior al resto del país. Asistimos a un crecimiento razonable en capitales de provincia y ciudades importantes, aunque en otros núcleos de población más pequeños aún no están experimentando la reactivación con esta misma intensidad.

– ¿Cuál es el perfil del comprador actual de vivienda?

– Es mayoritariamente un comprador que quiere vivir en el inmueble, más que un inversor. Hay una demanda de reposición por parte de familias consolidadas que tienen una situación económica estable y quieren mejorar, de ahí que busquen viviendas bien situadas y con un tamaño superior a la media, con tres o cuatro dormitorios. Esto se debe en gran parte a que el ajuste de los precios y la mejora de la financiación hacen que las condiciones de accesibilidad de la vivienda hayan mejorado significativamente en estos años. Una familia andaluza con unos ingresos medios tiene hoy capacidad para comprar un inmueble con un valor un 20% superior a la media, esto es una evidencia y muchos demandantes están aprovechando esta oportunidad. A partir de ahí, el hecho de que haya un aumento paulatino de los precios es una buena noticia porque aporta la estabilidad necesaria al mercado y se preserva también el patrimonio de todos los españoles que poseen una casa.

– ¿Qué tipo de hipotecas se están concediendo?

– Aunque se puede llegar a financiar el 100% del valor del inmueble, en este momento lo normal es que la relación entre el préstamo y el valor (loan to value) sea del 90%, y el importe medio de las hipotecas en 2015 ha sido de 125.000 euros, un importe relativamente alto que confirma que los compradores tienen una buena situación económica.

– Más del 90% de las compraventas en 2015 fueron viviendas usadas. ¿Se ha detectado claramente la necesidad de volver a construir?

– Es un porcentaje distorsionado porque aquellas promociones que han pasado de los promotores a la banca y después se han comercializado también figuran como segunda mano. En cualquier caso, la realidad es que ya hay una notoria escasez de nueva oferta en los mercados más activos y dinámicos. En este sentido, en las grandes ciudades y en la costa se ha revitalizado la edificación de nueva oferta y en Andalucía se está volviendo a construir. El número de visados de obra nueva aumentó el 35% en 2015 hasta 6.500 unidades; esta tendencia no es homogénea en todo el territorio y la construcción se concentra básicamente en Málaga y Sevilla (donde se construye más de la mitad de la obra nueva) y en menor medida en Cádiz y Granada.

– ¿Qué se puede esperar en 2016 y 2017?

– En 2016 la demanda de viviendas en Andalucía aumentará del orden del 10% en el conjunto del año, hasta alcanzar las 90.000 unidades vendidas (10.000 más que en 2015). Estas ventas estarán apoyadas por la financiación hipotecaria que esperamos que aumente a un ritmo del 20% de media a lo largo del año. En relación con la actividad, el número de viviendas terminadas empezará a crecer lentamente en 2016 hasta alcanzar las 9.000 unidades y la tendencia continuará en 2017. La mejora de la actividad se notará, sobretodo, en la iniciación de obra nueva que pensamos que crecerá a un ritmo del 40% de media en 2016.

– ¿El suelo vuelve entonces a recuperar su atractivo?

– El suelo finalista urbanizado que ya está preparado para construir y que está en una buena situación tiene una salida razonable y, especialmente, si se desarrolla una promoción, ya que el producto final tiene una demanda muy contrastada. Dicho esto, no podemos olvidar que en la época anterior salió al mercado mucho suelo en zonas que todavía no estaban suficientemente consolidadas y ese tipo de activos aún estará sometido a un lento proceso de normalización.

– Hace un año BBVA decidió apoyarse en empresas con gran conocimiento del mercado local para desarrollar proyectos con alianzas a largo plazo. ¿Qué pasos ha dado en esta dirección?

– El primer acuerdo que se ha formalizado de este tipo ha sido la empresa mixta con Insur para desarrollar Entrenúcleos y, en este momento, tenemos otras operaciones similares en fase de análisis en otras regiones de España. Entrenúcleos es un ejemplo de lo que queremos hacer. Es una zona que destaca por su magnífica dotación de infraestructuras y esto, junto a otras muchas cualidades, lo convierte en el área hacia donde la expansión natural de Sevilla se está dirigiendo. Con este acuerdo cumplimos el doble objetivo de darle respuesta a una demanda creciente y apostar por el desarrollo inmobiliario y económico de la zona y la recuperación de un sector vital para el empleo.

– ¿Se ha reactivado el interés por financiar a empresas promotoras?

– El sector de la promoción está altamente profesionalizado en este momento, y la misma percepción que tenemos desde nuestra posición como entidad financiera se está percibiendo desde su posición. En este sentido, y por todo lo comentado anteriormente, el interés efectivamente se está reactivando en proyectos diseñados con responsabilidad en cuanto a ubicación, diseño y eficiencia y en aquellos mercados donde la recuperación en términos de demanda y precios se haya consolidado.

– En el mercado turístico la Costa del Sol está en plena ebullición. ¿Ha llegado ya esta recuperación a otras zonas costeras de Andalucía?

– La Costa del Sol es una marca internacional y esto le ha permitido crecer a otro ritmo. En general, aunque el resto del litoral andaluz ha hecho grandes esfuerzos por atraer demanda extranjera, depende principalmente de la demanda local y esto provoca que su recuperación avance más lentamente. Huelva, Cádiz y Almería seguirán creciendo en la misma medida en que siga mejorando la situación económica española.

– ¿Qué resultado espera para este año en la segunda edición de Welcome Home?

– Welcome Home Sevilla nació en 2015 con la vocación de posicionarse como el salón inmobiliario referente de Andalucía y, en tan solo un fin de semana, quedó demostrado que iba a serlo: fue el escaparate de la oferta más relevante de la región, tuvimos el privilegio de reunir en dos días a los agentes más influyentes del sector, se detectaron grandes oportunidades de inversión y se negoció financiación para proyectos promotores futuros. La afluencia de público superó las 3.000 visitas, se reservaron más de 600 viviendas y cerramos una completísima agenda de citas con clientes. Estamos convencidos de que este año los resultados serán aún más altos, no sólo a nivel minorista sino también en cuanto a los encuentros entre profesionales que impulsen proyectos responsables que contribuyan a fortalecer el tejido empresarial y social de la región.

Fuente: ABC Sevilla

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