La Ley obliga a que el precio de escrituración de una compra inmobiliaria sea el real pero, ¿qué ocurre cuando el valor de mercado es inferior al catastral? Es decir, ¿puedo escriturar una casa por debajo de su valor catastral?

La presión fiscal a la que está sujeta la compraventa de propiedades lleva a algunos ciudadanos a buscar alternativas de ahorro en el pago de impuestos. Empeño en el que llegan a cuestionarse cuál es el valor mínimo por el que pueden escriturar la venta de una vivienda. Pero la respuesta es taxativa:   

“El valor que ha de constar en la escritura es el precio real que se ha pagado por el inmueble adquirido”. La aseveración es de Montserrat Junyent, abogada y responsable de la Asesoría Jurídica de Colegio y de la Asociación Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). Y por si queda alguna duda, insiste: “No se puede escriturar por un importe diferente al precio pagado”.

“El comprador no debe aceptar propuestas en las que no se refleje correctamente en la escritura el precio satisfecho”, continúa Junyent. Y desde el punto de vista del vendedor “hoy en día no tienen razón de ser las operaciones en las que se oculta una parte del precio”.

De hecho, en su experiencia, es una práctica cada vez más desterrada del mercado. Algo –sería ingenuo negarlo–, a lo que ha contribuido la presión de la inspección fiscal y, sobre todo, la ley prevención del blanqueo de capitales.

Hecho que esta profesional celebra: “Tenemos que normalizar el mercado con la mayor transparencia posible. Y para mí, esa transparencia es un derecho obligacional del comprador y del vendedor para no entrar en unas dinámicas que no dejan de ser defraudadoras y que, además, distorsionan el mercado”.

Qué es el valor catastral

Se trata de una práctica escudada en la creencia de que la Agencia Tributaria dará por buena la venta de una propiedad escriturada por un importe igual o superior al valor catastral. Por el contrario escriturar una casa por debajo de esta cantidad encenderá sus alarmas de inspección.

Explicado de modo muy sucinto, el valor catastral es un valor administrativo resultante de sumar el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción.

La fórmula más habitual de cálculo es coger el valor catastral que figura en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) del año en que se efectúa la compra. Esta cifra debe multiplicarse por el llamado coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC), que cada año renuevan las comunidades autónomas. El dato que se publica en la web tributaria de cada comunidad autónoma y también puede solicitarse en la Oficina Liquidadora del Registro de la Propiedad.   

Escrituración en inmuebles por debajo del valor catastral 

Hay viviendas cuyas particulares circunstancias llevan a minusvalorar su precio, incluso por debajo del fijado por el valor catastral. Es el caso de inmuebles con grave deterioro, que tienen un inquilino o que están condicionados (por ejemplo, con una posible expropiación) por la ejecución de algún plan municipal. 

Situaciones como las descritas y otras, hacen que un mercado de venta libre, y condicionado por la ley de la oferta y la demanda, obligue a vender el inmueble por un precio inferior al valor catastral fijado.

En este supuesto el consejo de Junyent es “dejar constancia en la propia escritura de que por las señaladas circunstancias se ha pagado una determinada cantidad”. La razón más común es un importante deterioro en el estado de la vivienda, en este ejemplo “se puede acompañar la escritura de un reportaje fotográfico con acta notarial que refleje el verdadero estado en el que se adquirió el inmueble. Y en el caso en que el arrendamiento está sujeto a prórroga forzosa, se puede incorporar una fotocopia del contrato de arrendamiento. Estos documentos pueden ser muy útiles a la hora de rebatir la reclamación de Hacienda”.

Sin embargo, ni esta ni ninguna otra práctica es garantía de que Hacienda no ejerza su derecho a la comprobación. Si lo considera oportuno, girará una declaración complementaria.

Otras acciones

Ante esta posibilidad, algunos contribuyentes prefieren no arriesgarse a la inspección. De ahí que haya compradores que deciden liquidar por la cantidad mínima, aunque hayan satisfecho un precio menor, para ahorrarse futuras justificaciones ante la Agencia Tributaria.

Cuando la Administración decide hacer una comprobación, presentará una valoración propia para justificar que el precio escriturado es sospechosamente bajo. En este momento, el comprador puede enviar una valoración que explique su actuación, es lo que se llama ‘tasación pericial contradictoria’. 

“Cuando uno inicia un expediente de valoración contradictoria, tiene que tener claro que el valor que le presenta la Administración está efectivamente fuera del mercado y de todo razonamiento en el contexto de la compraventa. Solo así va a poder defender y acreditar que el precio efectivamente pagado se corresponde con su valor”, advierte Junyent: “Si no se tiene claro, mejor no meterse en libros de caballerías”, bromea. 

Escrituración en sucesiones y donaciones

El otro supuesto donde cobra relevancia el precio de compra escriturado, es en sucesiones y donaciones. Un supuesto en el que pagar más impuestos ahora, puede implicar pagar menos en el futuro. 

“Si los herederos tienen previsión de vender el inmueble, que en ese momento tiene un valor catastral muy bajo, no está de más aprovechar para actualizarlo en el momento de la aceptación de la herencia”, aconseja Junyent. En estos supuestos “conviene poner un valor real de mercado para que así quede reflejado en la siguiente operación”. En el supuesto de que no se piense vender, también conviene valorar las ventajas de esa actualización.

La ventaja de esta práctica es que la plusvalía fiscal que se va liquidar con Hacienda por la venta (no confundir con la municipal que se abona al ayuntamiento) va a ser menor.

En cualquiera de los supuestos, conviene recordar que es obligación escriturar una casa por el valor del precio real pagado. Una norma que entra en conflicto cuando el precio no se ajusta al valor catastral. En ese supuesto el comprador debe tener bien documentada la respuesta que muy probablemente deberá dar a la inspección de la Agencia Tributaria.