Residencia universitaria: ¿es un negocio rentable?

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El negocio de las residencias de estudiantes se perfila como una interesante opción de inversión inmobiliaria en un momento en que la oferta no es suficiente para cubrir la demanda del mercado. Aproximadamente, del millón y medio de estudiantes que, según el Ministerio de Educación, cursan estudios universitarios de grado, máster o doctorado en España, aproximadamente el 20% se traslada a otro municipio para ello. Las opciones de alojamiento, para ellos, se reducen a tres: optar por un colegio mayor (gestionado por la Universidad), por una residencia universitaria o por alquilar una vivienda o una habitación en una casa compartida.

En términos absolutos, Madrid y Cataluña (con 291.000 y 208.000 estudiantes respectivamente), son las dos comunidades que más estudiantes reciben. Sin embargo, otras oportunidades de invertir en residencias universitarias son ciudades más pequeñas como Cáceres, Sanriago de Compostela, Salamanca, Granada u Oviedo, porque cuenta con un gran número de estudiantes, y, también, por el precio del suelo o de los inmuebles. Son núcleos que, por tanto, ofrecen interesantes nichos de mercado.

En este contexto, por otro lado, el negocio de las residencias privadas se está perfilando en los últimos años como una de las inversiones más rentables del panorama inmobiliario, con rentabilidades entre el 6 y el 10%, por encima de la rentabilidad media de la inversión en oficinas o locales comerciales.

Claves para abrir una residencia de estudiantes

Para poder valorar la oportunidad de invertir en una residencia universitaria, hay que poner sobre la balanza distintos aspectos clave:

  • Un análisis de mercado exhaustivo arrojará datos sobre la demanda de la zona, la competencia existente y sus tarifas.
  • Ubicación, precio y características del inmueble. Lo ideal es que esté cerca o bien comunicado tanto de los centros de estudio como del centro de la ciudad.
  • Perfil del cliente y temporalidad de la demanda. Los alumnos que se alojan en residencia universitaria responden habitualmente a un poder adquisitivo mayor que aquellos que optan por alquilar una habitación en un piso de estudiantes. Los estudiantes extranjeros, por tanto, se inclinan en gran parte por esta opción debido a la comodidad.

Por otro lado, aunque la temporalidad es el telón de Aquiles de las residencias universitarias ya que los estudiantes vuelven a sus casas durante los meses de vacacione, la situación puede paliarse con la recepción de otros estudiantes durante los veranos (si la universidad de destino ofrece cursos de idiomas o un programa de cursos de verano).

  • Definición de la oferta, los servicios y las tarifas. Partiendo de los servicios básicos (habitaciones, baños, zonas de descanso aptas para el estudio, agua, luz, climatización y conexión a internet), la horquilla de servicios suplementarios que puede incluir una residencia universitaria en en oferta es muy amplia: servicio de comedor a media pensión o pensión completa o cocina compartida, limpieza, ropa de cama, lavandería, planchado, caja fuerte, nevera, cafetería, oferta de ocio y cultura o clases de inglés son algunos de los más populares.

Optar por ofrecer un nivel u otro de servicios repercutirá inevitablemente en el precio final del servicio que, en términos generales, en el caso de las residencias se sitúa a medio camino entre las tarifas de los colegios mayores y el coste de una habitación en un piso compartido en la mayoría de ciudades. 

  • Marketing y promoción. Pensar en qué esfuerzos se van a dedicar a dar a conocer la residencia, sobre todo durante los primeros años, es de vital importancia para que el negocio comience a rodar. Por fortuna, al ser un servicio dirigido a un público muy concreto, es sencillo acertar el tiro: desde los tradicionales tablones de anuncios hasta las página web de la universidad, pasando por anuncios en prensa local ayudarán a correr la voz hasta que se asienten las recomendaciones por boca a boca.

Finalmente, documentar y considerar todos estos aspectos permitirá obtener un estudio económico previo y plantear distintos escenarios para calcular los márgenes de beneficio y la rentabilidad.

Trámites para abrir una residencia de estudiantes

Las residencias universitarias no se consideran establecimiento hotelero por lo que no están sujetos a su régimen jurídico. Sin embargo, lo que sí es necesario es que la residencia universitaria firme un convenio de colaboración con una universidad para considerarse como tal, por lo que habría que atenerse a los requisitos establecidos en los estatutos de cada institución en concreto.

Por lo demás, los trámites a llevar a cabo son los mismos que para la apertura de cualquier negocio: consecución de las licencias de obra, ocupación u obra nueva, en su caso, licencia de explotación, contratación de seguros de responsabilidad y liquidación de los impuestos de bienes urbanos y actividades económicas, además de los trámites y gestiones propios del día a día de la actividad.