Si has decidido alquilar una casa de tu propiedad, lógicamente buscarás obtener la mayor rentabilidad y, al mismo tiempo, la mayor seguridad respecto a los inquilinos. Para cumplir con el primer objetivo, es fundamental asesorarse adecuadamente y, para el segundo, resulta esencial conocer la ley, es decir, tus derechos y obligaciones como casero. Analicemos todo esto paso a paso.

¿Cómo pongo la vivienda en el mercado?

Algunos consejos que aportan organizaciones de consumidores como Facua y la OCU pueden serte útiles:

• Los carteles en los balcones siguen funcionando, pero nada mejor que Internet para publicitarla. Imprescindible fotos de todas las estancias, y mejor aún si es un vídeo.
• Incluye toda la información básica: ubicación, precio, características, calidades, servicios comunes… Los interesados deben saber bien qué van a ver. De esa forma, nadie perderá el tiempo sin necesidad.
• El precio lo define el mercado. Averigua en cuánto se están alquilando casas como la tuya en la zona y empieza por el rango más alto dentro de los precios medios. Siempre habrá tiempo para bajarlo.
• Limpia la cara de la vivienda. La competencia es grande, de modo que cuanto más atractiva, mejor: arregla desperfectos y píntala.

He encontrado inquilino. ¿Cuáles son los trámites?

El primero y fundamental es redactar un contrato privado. La Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos y que entró en vigor a principios de junio, pretende dar una mayor seguridad jurídica tanto al arrendador como al arrendatario, al tiempo que flexibiliza la relación entre ambas partes, de tal manera que pueden llegar a cualquier pacto que crean conveniente, siempre que no se cometan abusos flagrantes.

El contrato –redáctalo tú mismo o descárgate un formulario tipo de Internet–, una vez firmado, puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio: es una opción que da la nueva ley como medio para ratificar el acuerdo y facilitar posibles reclamaciones futuras.

¿Qué seguridad de pago tengo?

Es conveniente solicitar al inquilino una nómina y, siendo aún más estricto, un contrato laboral indefinido para comprobar su solvencia. Además, tienes dos maneras de asegurar que los pagos se efectuarán debidamente:

• Un aval bancario presentado por el arrendatario, por el que una entidad cubre el riesgo de impago durante un año.
• Un depósito o fianza: el inquilino adelanta el alquiler de unos cuantos meses (normalmente un máximo de seis).

Según la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, en caso de morosidad del inquilino, basta un solo mes de impago para solicitar un requerimiento de abono.

¿Cuánto tiempo puede durar el contrato y cómo se actualiza?

La modificación legal de junio ha acortado el periodo de vigencia del primer contrato: de cinco años a tres. Una vez finalizado, y si ninguna de las partes plantea una variación, se aplica la ‘prórroga tácita automática’, por la que quedaría renovado un año más.

Además, pasados los tres años se puede acordar una revisión del precio del alquiler, al alza o a la baja. Aunque estas consideraciones dependen de las condiciones fijadas en el contrato original, en el que es posible contemplar otros plazos y revisiones.

¿Y si quiero poner fin al contrato antes del tiempo fijado?

Sólo podrás romper el acuerdo y recuperar tu vivienda antes del plazo fijado si se dan estas condiciones previstas en la nueva ley:

• Tiene que haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato.
• Hay que demostrar que esa va a ser tu primera vivienda o bien se va a destinar a primera vivienda de un familiar de primer grado o de un ex cónyuge tras el divorcio.
• Hay que comunicarlo a los inquilinos al menos dos meses antes.

El arrendatario también tiene derecho a romper el contrato, sin penalización, avisando tan solo un mes antes de su marcha.

Una última cuestión importante que debes tener en cuenta: desde el 1 de junio la ley exige al propietario de una vivienda en venta o en alquiler un certificado energético del inmueble, que hay que presentar al inquilino para que este calcule los gastos de electricidad y gas que tendrá que afrontar.

 

Imagen: Daniel Lobo en Flickr