Adquirir un terreno para edificar puede ser un ilusionante proyecto personal, si el objetivo es construir tu propia casa, o un interesante plan de inversión en esta nueva etapa de revalorización inmobiliaria. En cualquier caso, antes de realizar la compra es necesario conocer las particularidades de este tipo de propiedad y las condiciones legales a las que está sometida.

 

1. Averiguar que todo está en regla

El primer paso imprescindible es acudir al ayuntamiento donde está ubicada la parcela para solicitar la cédula urbanística. En ese documento figura si el suelo es efectivamente urbanizable y qué tipo de vivienda podemos construir: unifamiliar, aislada, adosada…

También así podremos saber si tiene cargas ocultas (embargos o hipotecas) o si está afectada por algún tipo de servidumbre, como el derecho de paso o de uso público en alguna circunstancia.

 

2. Comprobar sus características

Hay que conocer exactamente la superficie que vamos a adquirir, distinguiendo entre:

• Superficie bruta: es la dimensión total, como figura en el Registro de la Propiedad y el Catastro.
• Superficie neta: es la superficie que queda tras restarle el espacio destinado a las dotaciones urbanísticas: acometidas, aceras, vados…

Con la extensión también comprobaremos las alineaciones o linderos, es decir, por dónde pasan los límites del terreno y la separación con otras parcelas y la calle. Es muy importante averiguar si tiene un acceso directo a la vía pública ya que la parcela podría estar rodeada de terrenos particulares que hay que atravesar para llegar a ella, lo que impediría su uso efectivo.

Por otra parte, la inversión puede ser mucho mayor de lo esperado si la finca no cuenta con acometidas de agua y electricidad ni tiene servicio de alcantarillado. En este último caso, habría que realizar un estudio del terreno para comprobar que es viable construir una fosa séptica.

 

3. Conocer las condiciones para la construcción

• Ocupación. Es el porcentaje de la superficie bruta que podrá ocupar la vivienda. Esta limitación es especialmente importante si la casa va a tener una sola planta, ya que esa será la extensión máxima de edificabilidad.
• Se trata de la superficie total construida, es decir, los metros cuadrados contabilizando los distintos pisos y el porche, si los hay. En algunas localidades la edificabilidad está limitada en altura.
• Es el espacio que hay que dejar desocupado entre la fachada de la vivienda (o de cualquier estructura techada, como un garaje) y el lindero de la parcela o el límite de la calle. El retranqueo exigido en los planes urbanísticos de cada localidad puede variar considerablemente, afectando más o menos a la superficie edificable.
• Estilo arquitectónico. Por motivos de coherencia estética, algunas normativas municipales condicionan los tipos de construcción: inclinación de cubiertas, fachadas, materiales, alturas…, incluso los colores de las superficies.

 

Como se ve, son muchos detalles los que se deben tener en cuenta para que la compra de suelo no guarde sorpresas que puedan arruinar nuestra inversión.