El alquiler de la vivienda a cambio de que el inquilino asuma las obras de reforma o rehabilitación se ha convertido en una alternativa cada vez más usual en el mercado inmobiliario. Esta modalidad de alquiler se ha incrementado desde que la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (2013) regularizó una práctica que ya se daba a través de acuerdos informales con pocas garantías jurídicas.

Lo habitual es que el acuerdo se alcance cuando se negocia el contrato de alquiler y se va a entrar a vivir, incluyéndolo como un apartado del acuerdo. Pero también puede darse en contratos establecidos, cuando por el uso se ha producido un deterioro que el inquilino quiere asumir a cambio de una reducción del alquiler o de su cuantía total durante un tiempo determinado. En este caso, basta con añadir unas cláusulas al contrato original.

Este tipo de acuerdo no supone una modificación de las condiciones generales que contempla cualquier alquiler:

• El inquilino que paga con una reforma sigue teniendo los mismos derechos y las mismas responsabilidades que cualquier otro. Por ejemplo, la duración mínima del contrato continúa siendo de tres años, puede abandonar la casa a partir del sexto mes y cuenta con derecho de tanteo en caso de venta de la vivienda.
• La única variación para el propietario es que no recibe el dinero del alquiler en metálico, lo que no significa que no deba tributar por ello. La obra tiene un valor y tendrá que declararlo en el IRPF como renta en especie.

La clave de este acuerdo es detallar al máximo los compromisos que adquieren uno y otro. Hay cinco puntos esenciales que deben figurar en las cláusulas del contrato:

1. Tiempo de amortización. Debe quedar claro el número de meses que no se pagará el alquiler o bien que se disfrutará de un descuento en compensación de la reforma.
2. Variación del coste del alquiler. Tiene que figurar de forma expresa si durante el tiempo de amortización se contempla el congelamiento del precio del alquiler o no.
3. Presupuesto y tiempos de realización. Es importante que se parta de un presupuesto cerrado y de un periodo limitado para realizar los trabajos, condiciones a las que debe ajustarse el inquilino, pudiéndose fijar una penalización por incumplimiento.
4. Gastos extras. En caso de incurrirse en gastos extras justificados y no incluidos en el presupuesto inicial, deben comunicarse al propietario y especificar la manera en que se liquidarán.
5. Detalle de las obras. Hay que concretar las actuaciones que se llevarán a cabo (albañilería, fontanería, materiales, cubiertas…). De esta forma ninguna de las partes podrá aducir que se han tomado decisiones no pactadas.

Según el Instituto para la Diversificación y el Ahorro de la Energía (IDAE), alrededor de dos millones de viviendas en nuestro país necesitan una rehabilitación. Con esta nueva tendencia se podría mejorar el estado de muchos de esos inmuebles.