En el precio de una vivienda intervienen tantos factores que es imposible establecer reglas fijas que sirvan de referencia para todos: ubicación, metros cuadrados, servicios… Todo suma o resta valor a una propiedad hasta establecer un precio de mercado final.

Las sociedades de tasación o valoración surgen para establecer un sistema de valoración independiente, deben estar homologadas por el Banco de España y que están sujetas a la orden ministerial ECO.

En esa reglamentación aparecen todos los parámetros técnicos que los tasadores tendrán en cuenta en su estudio: superficie, antigüedad, conservación, materiales de construcción e instalaciones (calefacción, aire acondicionado…), edificación (ascensores, zonas comunes…), entorno (zonas ajardinadas, centros comerciales…), transporte público y actividad de compra-venta en la zona (alta o baja demanda).

Cuestión de matemáticas

Todos esos datos recabados son como las cifras de una fórmula matemática que al completarse da una determinada cantidad. Esa ‘fórmula’ es lo que se conoce como ‘método de tasación’. Hay cuatro métodos, establecidos también en la orden ministerial ECO:

• Método de comparación. El más habitual. Se trata de conocer el valor ya establecido de otras viviendas similares en la misma zona. A esas referencias se les da el nombre de ‘inmuebles testigo’ y la ley establece que sean al menos seis. Se hace una media del coste del metro cuadrado de esas seis viviendas y se equipara al de la propiedad que se valora. Se multiplica por los metros totales de superficie y se obtiene el precio de mercado.
• Método del coste. Suele ser un sistema complementario para verificar que la tasación es objetiva, aunque también puede servir como método de tasación final. El cálculo se basa en lo que costaría reponer la propiedad, es decir, imaginar que hay que construirla de nuevo. Para ello hay que tener en cuenta el valor del terreno en el que se encuentra y el coste de la edificación.
• Método residual. Sirve para valorar terrenos urbanizables o edificios en proyecto, construcción o rehabilitación. Consiste en calcular el valor del inmueble tal cual quedaría al final de la construcción o la rehabilitación y restarle los gastos asociados (construcción, edificabilidad…) en los que se incurre para acabar la obra.
• Método de actualización de rentas o de capitalización. Permite tasar el valor del inmueble a partir de las rentas que pudiera generar. Para eso habría que comparar esa propiedad con otras parecidas y a las que se diera un uso similar.

Estos cuatro métodos son válidos siempre que la vivienda no sea de protección oficial, porque en ese caso hay un valor máximo legal que de hecho representa el precio de tasación.

Importante, la vigencia de la tasación es de seis meses. El mercado puede cambiar con rapidez.