¿Es un buen momento para invertir en 2021? Acaba el año y hay que empezar a tomar posiciones, pero las incertidumbres son muchas. ¿Cómo cerrará el año inmobiliario 2020? ¿Seguirán bajando los precios de la vivienda el año que viene?

Son muchas las dudas pero, siempre que la pandemia sanitaria no imponga un nuevo giro de guión, debe ser un año de transición. Los próximos 12 meses deben servir para avanzar hacia un 2022 en que el mundo recupere la normalidad a medida en que la ciencia y sus vacunas vayan pacificando las cifras de la pandemia y la economía se reactive. 

En ese contexto de transición la inversión en vivienda puede considerarse como el valor refugio en el que tradicionalmente más confían los españoles.

Cómo cierra el año inmobiliario

De momento sabemos que este año se ha vendido menos. Nadie duda de que la cifra de ventas será inferior a las 572.241 viviendas de 2019. A falta de conocer los datos finales del año, el INE contabiliza 302.381 compraventas de viviendas hasta el mes de septiembre. En el mismo periodo de 2019 fueron de 388.356 operaciones, lo que indica una caída de 22,13%.  

En cuanto al precio, la sociedad de tasación Tinsa recoge una caída interanual hasta el mes de octubre de -2,2% a nivel nacional y del -2,6% en las grandes capitales. Estos porcentajes ya permiten anticipar que los datos distarán mucho del +5,1% que computó el INE para 2019.

En resumen, en 2020 se cerrará con una caída en el número total de viviendas vendidas, y con una curva a la baja en la variable de precio. Estas tendencias serán más o menos acusadas en función de cómo evolucione 2021.

Cómo se comportará la vivienda en 2021

El análisis inmobiliario de Bankinter avanza que el próximo año continuará la rebaja en el precio de la vivienda, que estima en -5%, con lo que acumularía un descenso del -9% en el bienio 2020-2021. Pero en este contexto de incertidumbre es posible encontrar predicciones más deflacionistas. Es el caso de la que habla de una caída del -16% para este mismo periodo, lo apunta el Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2020, publicado recientemente por Forcadell y la Universidad de Barcelona, que estima el descenso para este mismo periodo en un contundente -16%

Sin embargo el banco se muestra más optimista al analizar la evolución de las ventas en 2021, que considera un año de transición para recuperar en 2022 niveles similares a los de 2019, año también en que volverá la compra de vivienda por extranjeros: “2021 debería recuperarse +30%, aunque sin alcanzar los niveles previos al virus. Habrá que esperar hasta 2022 para volver a ver las 500.000 transacciones al año”, explican.

¿Es una buena idea comprar una vivienda en 2022?

Retomamos en este punto la pregunta inicial: ¿es una buena idea invertir en vivienda en 2021?

Si el análisis se cumple, en el próximo año se vivirá un recorte en el precio de la vivienda pero con una recuperación progresiva de la actividad en la compraventa. Escenario en el los analistas recuerdan un importante factor a favor, unos tipos de interés en bajos históricos. Un Euríbor en negativo, y sin previsiones de que vaya cambiar la tendencia en los próximos años, abarata la financiación hipotecaria de una banca, por otro lado, interesada en ofrecer unas buenas condiciones a esos clientes que mantendrá en el medio y largo plazo ganando estabilidad.  

Una buena financiación debiera permitir mantener la tasa de esfuerzo en la compra de vivienda en un entorno del 30%, como recuerda Bankinter históricamente bajo. Este indicador mide el porcentaje sobre los ingresos de la unidad familiar que se dedican al pago de la vivienda. Este KPI en niveles mínimos desde 2003 podría verse afectado por el descenso en el poder adquisitivo de muchas familias, los datos oficiales hablan de caídas para este año entre -15% y el -25%.  

Rentabilidad en alquiler

También suma interés a la compra la interesante rentabilidad que este activo ofrece en alquiler. “La rentabilidad bruta de la vivienda es del 3,8% de media en España, muy por encima de la de otros activos considerados de bajo riesgo, como el bono español a 10 años (0,24%)”, recuerdan desde Bankinter. Dato al que conviene estar atento porque en 2020 también ha habido una reducción del precio del alquiler, en Madrid del -3,7% y en Barcelona del -4,5%, según el portal Idealista.

En conclusión, la compra de vivienda en 2021 puede ofrecer buenos rendimientos, sobre todo a esos inversores que han tenido la suerte de mantener su poder adquisitivo durante la dura crisis sanitaria. Son ellos los que más y mejor se pueden beneficiar de una precio que seguirá cayendo en los próximos meses, si bien hay coincidencia en valorar que a medida que los meses corran, se avanzará hacia la estabilidad para entrar en un 2022 en el que el mercado de vivienda recuperaría los niveles de 2019.

Invertir en 2021: pistas para invertir

No es fácil evaluar dónde van a encontrarse las mayores oportunidades, pero quien piense que el mercado retomará en el mismo punto que lo dejó, puede equivocarse. 

Hay que estar atento a fenómenos como los del teletrabajo. Algunos análisis apuntan que esta tendencia acelerada por la COVID-19 consolidará, y comunidades como la canaria ya han anunciado su interés por captar a este colectivo.   

También es importante saber que hay mercados más resistentes. Es el caso de los dos grandes españoles, los de Barcelona y Madrid, que según el citado informe de Forcadell bajarán el 12% y 13%, respectivamente, por debajo de la media estimada por la consultora. Pero también considera que en ambas ciudades se recortará más el precio del alquiler, sobre todo por la reconversión de vivienda turística en alquiler, lo que además afectará más a las zonas céntricas, donde se ubica la mayor parte de esta demanda.

Ampliando el foco, la apuesta de la consultora pasa por anticipar una mayor caída de precios en ciudades en las que la economía esté más condicionada por actividades como las del turismo, el comercio y la hostelería. Por el contrario, en las que cuenten con una población más ligada a la función pública, industria agroalimentaria, agricultura y ganadería los precios se mostrarán más estables: “Debido a ello, tendrán una evolución menos desfavorable Huesca, Mérida, Soria o Logroño que Málaga, Palma, Alicante o Santa Cruz de Tenerife”, explican.

En cuanto al mercado de segunda vivienda, en aquellas localidades donde la dependencia del sector turístico es más grande, las bajadas de precio serán más acusadas, porque sin empleo no hay ni ingresos ni compras. Es posible que en la Costa del Sol, la Costa Levantina e islas la situación de incertidumbre se prolongue durante todo 2021. Sin embargo, habrá que esperar a comprobar cómo evoluciona la campaña de verano para tomar el pulso a un mercado que tiene en sus bondades climáticas su mayor atractivo, pero muy sensible a unas brumas que durante 2021 la economía debe disipar.