El mercado inmobiliario logístico pasa a convertirse en uno de los subsectores más activos impulsado por el creciente despliegue de los operadores del comercio electrónico.

Una de las mesas de debate del Foro de inversión en el mercado inmobiliario español, celebrado la semana pasada en el marco del Sima (Salón Inmobiliario Internacional de Madrid) identificar las tendencias del este tipo de producto, que tuvo en 2015 «el año de la mayor revalorización desde hace mucho tiempo», como citaba Ángel Moreno, presidente de la empresa Napisa y moderador de este debate.

 

Barcelona y Madrid: ocupación por encima del 90%

Gustavo Cardoso, director general de Prologis España, rompió el fuego haciendo un balance de la situación: «En los últimos cuatro años la tasa de ocupación ha pasado del 70% al 90%, pero en las ciudades de referencia como Barcelona o Madrid el porcentaje de desocupación ya está entre el 8% y 9%. Estos índices invitan a sacar nuevo producto al mercado».

Completando esta visión internacional de la situación del inmueble logístico español, Jasie Leekha, director de la sede londinense de GreenoaK Real Estate, vaticinó que el retorno que estas inversiones van a ofrecer en los próximos años, es uno de los mejores de las últimas décadas: «Los inversores deben aprovechar para mejorar su portfolio y dar respuesta a la demanda con rapidez».

 

La demanda pide naves de mayor tamaño

Javier de la Iglesia, gerente de Nuevo Arpegio, comparte esta opinión y advierte de la importancia de comprender la evolución del mercado: «Venimos de una crisis profunda que paralizó muchas inversiones orientadas a dar servicio a la demanda de la pequeña y mediana empresa. Pero la demanda llega desde 2014 con nuevas exigencias que solicitan instalaciones de 100.000 a 120.000 m2, de momento difíciles de cubrir por la escasez de producto de estas dimensiones».

Desde el Gobierno madrileño ya se trabaja en esta adaptación del parque de naves, por ejemplo eliminado viales, para facilitar la edificación de instalaciones de mayor tamaño.

Los nuevos operadores, principalmente centrados en el sector del comercio electrónico, también exigen que la localización de las naves se encuentre en nudos de comunicación terrestre principales. La centralidad geográfica de Madrid aporta valor a estos operadores, que quieren cubrir un radio de acción de unos 400 km con una alta capilaridad,  y que permite una eficiente conexión con grandes puertos como los de Valencia y Barcelona.

 

España, ‘hub’ del comercio electrónico mundial

Sobre esta idea de construcción del mapa de la logística del ecommmerce mundial, Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), concluyó que Madrid y España: «Pueden ser un verdadero hub, pero no sólo para la Península si no para los continentes europeo y americano y el norte de África».

La construcción logística movió el año pasado 835 millones y, según datos de ACI, en el primer trimestre de 2016 ya habría alcanzado los 300 millones. «Hay mucho dinero y poco producto prime», afirmó, lo que está impactando en el precio del alquiler que en los últimos 18 meses ha pasado de 4,5 euros/m2 de media en Madrid o los 6 euros de Barcelona, a unos 8 euros/m2 de media en España, significativamente superiores en las ciudades con localizaciones estratégicas.

Pese a la subida de los precios de alquiler, Martí-Fluxá los considera muy competitivos dentro de la escena europea, por eso apela a la rápida creación de un producto que sacie el apetito del inversor internacional, en un proceso donde «la rehabilitación de edificios logísticos se convierte en una gran oportunidad».

Una opinión no compartida por todos los participantes en este debate. Cardoso defiende que «el futuro del sector pasa más por derribar y construir de nuevo, que por rehabilitar. El usuario del producto logístico exige mucha eficiencia arquitectónica y unas condiciones técnicas muy específicas».

 

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