Comprar para alquilar: una opción rentable

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En un momento como el actual, en el que los números se escriben por fin con rotulador verde (el producto interior bruto –PIB– experimentó en 2014 un aumento del 1,4%, tasa que superó las mejores previsiones) y el futuro se dibuja con optimismo (la Comisión Europea vaticina un crecimiento del 2,3% en 2015 y el Gobierno no oculta sus buenas expectativas de cara al próximo lustro), no es raro que muchos españoles se hayan planteado dónde poner sus ahorros para hacerlos crecer sin correr riesgos.

Si nos fijamos en los depósitos a 12 meses que ofrecen ahora mismo las entidades bancarias, observamos que, en la mayoría de los casos, las rentabilidades se mueven en una horquilla que va del 0,4% al 1%. Y si ponemos el foco en la deuda pública, vemos que la buena marcha económica ha obligado a retroceder a la prima de riesgo hasta el entorno de los 100 puntos, síntoma de que España vuelve a ser fiable y razón de que nuestro país se financie gratis (o casi): las subastas recientes de letras,bonos y obligaciones se han saldado con tipos de interés históricamente bajos, de entre el 0,009% de los títulos a corto plazo y el 2,51% de aquellos que vencen dentro de tres décadas.

Dos mercados

En este contexto de rentabilidades moderadas, no son pocos los que han apostado por una tercera vía: la inversión en el sector inmobiliario, concretamente, la adquisición de una casa para alquilarla. Conviene recordar que, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística, la construcción ya no representa un lastre para el PIB (al contrario: en 2014 su aportación fue positiva) y que los precios de la vivienda cerraron el pasado ejercicio con una subida del 1,8% con respecto a 2013, después de tres trimestres seguidos en positivo. Al frente de este cambio de tendencia se encuentran Murcia, la Comunidad Valenciana y Madrid, con incrementos del 2,7%, el 2,8% y el 2,9%, respectivamente; en el otro plato de la balanza, Asturias (-0,3%), Extremadura (-0,7%) y Navarra (-4,2%). Pese a las diferencias entre regiones, el mercado, que se ha dejado por el camino más del 40% de su valor desde que estalló la crisis, parece haber tocado fondo y ha empezado a tomar aire, tal y como apunta la Sociedad de Tasación.

En cuanto a los alquileres, el negocio ha dado un giro considerable en apenas 15 años: en 2001 el 11,4% de los hogares españoles se encontraba en régimen de arrendamiento; hoy el índice supera el 16%. Si ponemos el foco en los precios y nos atenemos a los datos de la web Fotocasa,el año pasado sufrieron una contracción del 1,9%, con lo que el metro cuadrado se quedó al borde de los 6,80 euros. En este punto, es importante resaltar el abismo entre municipios como San Sebastián, Barcelona, Guecho, San Cugat del Vallés, Madrid, Bilbao, Sitges, Pozuelo de Alarcón, Casteldefels y Baracaldo, todos por encima de los 10 euros y concentrados en tres regiones, y la media de las localidades de las provincias de Ávila, Ciudad Real, Cáceres, Lugo, Orense, Castellón, Toledo y Teruel, que no llegaron a los 4,5 euros. Incluso entre barrios pertenecientes a capitales con precios globales elevados se observan contundentes disparidades: en Madrid los distritos Centro, de Chamberí y de Salamanca superaron los 12 euros, mientras que Villaverde y Vicálvaro se mantuvieron al filo de los 8. Una situación muy parecida se aprecia en Barcelona, con Ciutat Vella y Sarrià-Sant Gervasi como zonas más caras y Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó en el otro extremo.

Lo que dicen los números

Según el Banco de España, comprar una vivienda y alquilarla presenta una rentabilidad bruta anual del 4,7%, cifra que un estudio del portal Idealista estira hasta el 5,3%. En ambos casos, la diferencia con respecto a los depósitos y la deuda pública es grande, más aún si nos fijamos en las ciudades de Lérida (7,2%), Las Palmas de Gran Canaria (5,9%), Huesca y Huelva (ambas con un 5,7%). Tanto Madrid como Barcelona se mantienen cerca de la media nacional (5,1% y 4,7%).

Sin embargo, las rentabilidades calculadas por el Banco de España y por Idealista se refieren a la diferencia entre los ingresos que reporta el alquiler de una vivienda con respecto a su precio de venta: para un inmueble de 180.000 euros y una cuota mensual de 1.000, el resultado sería del 6,6%. Es decir, no se tienen en cuenta ni los seguros, ni el importe de la comunidad de vecinos, ni los impuestos asociados al arrendamiento ni otros desembolsos decisivos de cara a obtener la rentabilidad neta de la operación. Así, si a la vivienda de nuestro ejemplo le suponemos unos gastos de 3.000 euros al año, la rentabilidad se quedará en el 5%.

Pero existe un factor más que resulta clave y que las rentabilidades bruta y neta tampoco incluyen en su ecuación: el riesgo. Comprar un inmueble y encontrar un inquilino no es tarea fácil. De hecho, según Fotocasa, conseguirlo es una búsqueda que lleva cuatro meses de media (cuatro meses, por tanto, sin ingresos), y existen mercados en los que el estancamiento de la demanda puede prolongar el plazo sensiblemente (un análisis de la web Alquiler Seguro pone de relieve lo desalentado que está el panorama en Sevilla, por ejemplo). A todo esto hay que sumarle el riesgo de morosodidad y las variaciones de los precios en el distrito o el municipio en el que se encuentre la casa.

Rentabilidad bruta y gastos

A la hora invertir en un inmueble para destinarlo al alquiler y obtener una rentabilidad competitiva, es necesario tener en cuenta tanto la rentabilidad bruta que ofrece el mercado, como los gastos necesarios para mantener el inmueble y otros ponderables (como periodos de desocupación, o la probabilidad de impago) para conocer la llamada rentabilidad asociada al riesgo de invertir en un inmueble. Esta rentabilidad es el verdadero indicador de la calidad de nuestra inversión.
En principio, el riesgo asociado a los productos del tesoro es muy bajo, por lo que la rentabilidad asociada al riesgo de la deuda pública es similar a la rentabilidad neta. En cambio, en las inversiones bursátiles, que suelen ser más rentables, también suponen niveles de riesgo más elevados, por lo que la comparativa con las letras o deuda del tesoro en términos de rentabilidad-riesgos son similares. En el mercado inmobiliario, al igual que en otros mercados, las inversiones más seguras (aquellas que presentan menor probabilidad de pérdida) suelen ofrecer primas de riesgo más bajas que las menos seguras, por lo que cada inversión se adapta a un perfil de riesgo determinado.
En definitiva, comprar para alquilar puede ser una opción atractiva frente a otras alternativas. Para ello conviene tener en cuenta los elementos mencionados anteriormente y buscar un objetivo de rentabilidad asociada a nivel de riesgo, además de la potencial revalorización del inmueble a lo largo del tiempo.

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