Málaga, uno de los principales enclaves de Andalucía, consolida su posición entre las cinco capitales españolas más atractivas para abrir un comercio. Un reciente estudio confirma el interés de los operadores de retail por colgar su letrero en la capital andaluza, si bien advierte de que la escalada de precios en su principal arteria comercial, la calle Marqués de Larios, está obligando a las cadenas a reflexionar sobre “la tasa de esfuerzo que serán capaces de soportar en los próximos años”, en alusión al porcentaje que las rentas por alquiler suponen con respecto a las previsiones de ventas del local.

Así lo explica el informe Spotlight Málaga, mercado retail 2019,  presentado en junio por Savills Aguirre Newman. En él la consultora afirma que con unas rentas medias de 240 euros por metro cuadrado/mes en la citada vía de  marqués de Larios, “se ha alcanzado un punto de inflexión en la curva de rentas si los volúmenes de ventas se mantienen como en la actualidad”.

Málaga y Sevilla, las más rentables

A la espera de saber cómo se comportan las rentas y si el tirón del corazón comercial de la ciudad puede aún mejorar su rendimiento, lo cierto es que el informe confirma que tanto Málaga como Sevilla son las ciudades andaluzas más atractivas en inmobiliario retail por rentabilidad y expectativas de crecimiento. “De hecho, cada vez más fondos de inversión presentes en Madrid y Barcelona están participando en el mercado, ya que en Málaga encuentran rentabilidades más atractivas”, se explica.

Estas inversiones se concentran en los locales de las calles prime y de su zona más inmediata de influencia, donde ofrecen unos rendimientos de entre el 4,25% y el 5%, siempre que el inquilino sea igualmente una marca premium.

Una operación de 20 millones en la Alameda Principal

Como efecto de la presión sobre la calle del Marqués de Larios otras vías están ganando tirón comercial. Aquí los especialistas de Savills Aguirre Newman identifican sobre todo el potencial de la Alameda Principal “por tratarse de uno de los lados del triángulo que forman Marqués de Larios y calle Nueva”. Y es en esta Alameda donde se ha registrado la mayor operación de inversión en los últimos años en la ciudad, en concreto por importe de 20 millones.

Pero estas incorporaciones de otras vías malagueñas al grupo de las más comerciales tienen un efecto sobre otras áreas de la ciudad: “Como ya ocurre en otras grandes ciudades, las firmas más relevantes tienden a agruparse en los ejes comerciales dominantes mientras en las zonas no influyentes se han cerrado numerosos negocios”. En este proceso se destaca cómo incluso marcas locales abandonan sus emplazamientos habituales para apostar por la zona prime.

Esta dicotomía se traduce en dos realidades bien diferenciadas. Por un lado el comportamiento del mercado en el centro comercial malagueño, donde las rentas medias crecieron un 17%, y por otro lado el resto de la ciudad, con un incremento en las rentas del 11% de media en este último año.

La tasa de disponibilidad de la primera es de tan solo el 4%, de tres únicos locales libres con interés comercial para las primeras marcas en el momento en que se realizó el estudio. Esta carencia permite precios récord, como el de 340 euros por metro cuadrado/mes del que se hace eco la consultora para esta zona. Una carencia en la oferta que favorece a las calles más inmediatas, que además ofrecen precios más accesibles. En la otra cara de la moneda está el resto de áreas comerciales de la ciudad, donde la tasa de disponibilidad es superior al 10%.

Málaga en el punto de mira

Este escenario ubica a Málaga, al igual que a Sevilla, en el punto de mira de los grandes inversores de inmobiliario del mundo. Pero no sólo de los más especulativos, también de fondos institucionales e internacionales, “que hasta ahora han estado muy centrados en mercados más consolidados como Madrid y Barcelona”, pero encuentran en la renovada Málaga una ubicación con garantías en el medio plazo para la inversión en locales comerciales.