El contrato de alquiler con opción a compra es una fórmula no suficientemente valorada en el mercado. Un acuerdo entre particulares con ventajas para ambas partes al aportar al arrendatario una vía de financiación alternativa para la compra de un inmueble, y una garantía de seguridad para el arrendador. Teresa Cabeza, socia del despacho multidisciplinar Life Abogados, desmenuza todos los aspectos esenciales de esta modalidad de alquiler.  

¿Qué es el contrato de alquiler con opción a compra?  

“Es la unión de dos contratos, uno de arrendamiento regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro de opción, que al no estar expresamente regulado en el Código Civil, es un contrato atípico. Permite al arrendatario disfrutar del inmueble, ya sea vivienda o local, por un tiempo determinado fijado en el contrato, y finalizado este plazo, el arrendatario podrá optar por comprar el inmueble al precio pactado en el mismo, cantidad de la que se descontarán las rentas del alquiler pagadas hasta ese momento”, resume Cabeza. Esta abogada destaca además que se trata de una forma alternativa de facilitar operaciones inmobiliarias y jurídicamente “no se puede considerar una compraventa con precio aplazado ni una venta diferida en el tiempo”. 

¿Qué ventajas ofrece a las partes?  

Desde el punto de vista del arrendatario, disfrutar de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra: “le permite ir ahorrando para adquirir posteriormente el inmueble”. Para el propietario arrendador significa una renta mensual, mayor seguridad ante los impagos, un adecuado mantenimiento del inmueble y no tener que buscar comprador para la vivienda. 

 ¿Debe figurar el precio final del inmueble en el contrato? 

Sí: “No se puede fijar en un momento posterior porque se estaría dejando al arbitrio de una de las partes un elemento esencial del contrato”.  

¿Qué otros aspectos principales debe especificar el contrato? 

En explicación de Cabeza estamos ante dos tipos de contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa: “Que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa. El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio”. 

 Así el contrato de arrendamiento debe especificar aspectos como: objeto del contrato, plazo del alquiler, plazo para ejercer la opción de compra –“que como máximo será la duración del contrato de alquiler”–, renta mensual y fianza, y todas las condiciones relativas al arrendamiento como obras, mejoras, subarriendos, etc.  

Además de indicar el precio, en lo relativo a la compraventa, tiene que señalar el porcentaje fijo o variable de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra que se descontarán del precio de venta. Además debe especificarse el precio por la opción, “la cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario para tener ese derecho de compra y la forma de pago de la totalidad del precio”. 

 También es importante señalar que tanto por la falta de pago de la renta como por no ejercerse la opción de compra en el plazo estipulado, “el arrendatario pierde la prima y las cuotas invertidas en el alquiler”. 

¿Qué pasa si el propietario decide no vender? 

“Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario-optante podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos”, explican desde Life Abogados.   

Y si fallece, ¿el contrato es de obligado cumplimiento para los herederos? 

“En general, los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones, salvo que el contrato se celebrase intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, en cuyo caso los herederos no estarían obligados a su cumplimiento”. 

¿Qué sucede si el arrendatario renuncia a su derecho a compra? 

Que pierde la prima y las rentas pagadas durante el alquiler.: “Esto es así porque la prima o precio pagado para tener opción a compra es una garantía de cumplimiento del contrato, no tiene la misma naturaleza que la fianza o el depósito”.   

¿Puede ceder el derecho a opción a compra a terceros? 

“Dependerá de lo que ponga el contrato”, explica Cabeza: “La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Las previsiones en el contrato de transmisión de la opción son válidas y eficaces en los términos en los que estén redactadas, pudiendo conceder al optante plena libertad para elegir al sustituto. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesión es que se prevea expresamente en el contrato, contando con el consentimiento expreso del arrendador-concedente”.