División, agregación y segregación de pisos y locales, ¿todo es posible?

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Aumentar, reducir o “hacer independientes” nuestros pisos y locales junto con sus anejos es perfectamente legal, y parece que se será más sencillo con las últimas novedades legales.

Un ejemplo práctico

Imaginemos la típica panadería de barrio: aquel obrador que inició su actividad en los años 60, famoso por su variedad y delicada repostería, es hoy una panadería que languidece junto a un moderno supermercado, sus amplios horarios y su, también, peor calidad pero mejor precio: la crisis no entiende de panes.

El dueño ha cumplido con su parte y, por fin, decide jubilarse y echar definitivamente la persiana: cierra la tienda. Un local de 150 metros cuadrados que, piensa, sería más sencillo arrendar si fuera algo más reducido, lo que conlleva menos gastos y más facilidades a la hora de iniciar o mantener un negocio. Así, se pregunta, ¿podría “crear” 2 locales de 75 metros cada uno? En principio sí, a través de la figura jurídica de la división, aunque el camino a seguir, la burocracia y los requisitos dependerán de varios aspectos.

La de la división, es una de las fórmulas que habitualmente se utilizan para este tipo de necesidades.

Otra opción que nos ofrece la Ley es la fórmula de la segregación. Al contrario que la división (en la que hablamos de un “todo” que se fracciona), en la segregación únicamente hablamos de una “parte”, de un piso o de un local, que se hace independiente del elemento privativo al que pertenecía.

Y por último, la agregación. Esta otra fórmula permite agregar o añadir una fracción o parte de un piso o local a otra unidad independiente que ya existía previamente.

Cambios en el Registro

Todo cambio en la propiedad ha de registrarse. Por ejemplo, en el Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre el piso o local, para el caso de la división, se dejará paso a dos nuevos locales, independientes, cerrándose el folio dedicado al antiguo local o modificándose en los casos de segregación y agregación.

Novedades

A partir de aquí, legalmente, los trámites se complican un poco. Hoy, nos encontramos en un momento de cambio: hasta junio de 2013,  el ya derogado, artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 señalaba que, para este tipo de actuaciones de dividir, segregar o agregar pisos o locales, era necesario el acuerdo por unanimidad de la Junta (algo imposible en algunas Comunidades), así como el visto bueno de los afectados; lo que se traducía en verdaderos enfados y conflictos entre los vecinos.

Sin embargo, esta situación cambia con la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Requisitos generales de la Ley 8/2013

En  general, para las actuaciones que hemos comentado serán obligatorios los siguientes requisitos:

  • Autorización administrativa.
  • Petición a la Junta.
  • Aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios.
  • Consentimiento de los titulares afectados.
  • Fijación de las nuevas cuotas de participación.

 

Foto @Libertinus, distribuida con licencia Creative Commons BY-2.0

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