La renta disponible de los hogares lleva reactivándose desde verano de 2014 y finalmente la mejora en los recursos empieza a notarse en el mercado, tanto en el comercio minorista como en productos más duraderos como es la vivienda. El año 2016 se vendieron 458.781 viviendas, un 13,5% más que en 2015, estimación dada a conocer en el informe Situación Inmobiliaria en España, de BBVA Research, presentado en marzo.

Todo parece indicar que esta tendencia se consolidará en este año, una llamada al optimismo que debe venir acompañada de una necesaria precaución para no incurrir en errores pasados. La crisis puso de manifiesto un insostenible endeudamiento de las economías familiares, convirtiéndose en una de las características más preocupantes y específicas del cambio de ciclo español. Con intención de evitar esta situación,  BBVA Research nos acerca un nuevo indicador informativo que trata de dar mayor transparencia al sector.

¿Qué deuda puedo asumir?

Se ha bautizado como Accesibilidad-Riesgo, y trata de cubrir un importante vacío para comprender con términos objetivos el riesgo que una familia asume con la compra de una vivienda y su habitual financiación crediticia. Para ello se analiza «la relación existente entre la capacidad de endeudamiento de las familias y el precio de la vivienda», y de su conclusión resulta un indicativo sobre el nivel de riesgo que se asume. Su objetivo es facilitar la labor de búsqueda del hogar adecuado a cada familia sobre un baremo racional que asegure la tranquilidad en el pago, incluso asumiendo que las condiciones del mercado crediticio se pueden modificar a lo largo de la vida del compromiso financiero adquirido.

¿Cómo calcularlo?

Sobre estas ratios se ha establecido que «una familia habrá alcanzado su límite de inversión inmobiliaria si destina la tercera parte de sus ingresos al pago de sus cuotas hipotecarias«. Para conocerlo se establece un cálculo complejo a partir de sus ingresos brutos, sus ahorros, las tasas de interés y la maduración de los préstamos hipotecarios: «Si dicho valor teórico es superior al precio de la vivienda en el mercado, las familias no estarán sobreexpuestas al riesgo inmobiliario, y se prevé que le podrán hacer frente en condiciones adversas futuras». Los interesados en conocer la metodología de cálculo con más detalle pueden consultar este enlace. Es decir, para acceder a una vivienda dentro de un equilibrio financiero, se debe destinar como mucho una tercera parte de los ingresos al pago de las cuotas hipotecarias.   

Así cuanto más alto sea el indicador resultante, y siempre superior a 100 (100=equilibrio), mayor será la probabilidad de que las familias cumplan con sus cuotas hipotecarias con comodidad. Si por el contrario, el resultado da por debajo de cien, se incrementará el riesgo, en mayor medida cuanto más próximo esté al cero. De este modo sabremos que esa inversión escapa al potencial de endeudamiento aconsejable para la familia.

Un buen momento para comprar

En el informe Situación Inmobiliaria en España se ofrece un análisis histórico del indicador Accesibilidad-Riesgo en los últimos 20 años. Como conclusión del momento actual del mercado, destaca que más de la tercera parte de los municipios españoles ofrecen una ratio que se sitúa por encima de cien.

Para aproximarse a esta secuencia histórica, se distingue entre tres periodos, como se aprecia en el gráfico:

• Periodo 1995-1999. Años en los que el indicador mejora por el descenso de los tipos de interés hipotecarios, que pasaron del 11% de 1995 al 4,5% de septiembre de 1999.
• Periodo 2000-2007. Abarca el inicio y fin de la burbuja inmobiliaria, con el consiguiente deterioro del indicador Accesibilidad-Riesgo por el encarecimiento del precio de la vivienda. Hay que tener en cuenta que el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional pasó de 917 euros en marzo de 2000, a 2.069 euros en diciembre de 2007.
• Periodo 2008-actualidad. Muestra una progresiva mejora, sobrepasando el nivel 100 desde 2013 para ubicarse en 2015 por encima del 120. Los expertos de BBVA Research justifican este buen comportamiento en el descenso del precio de las viviendas, a la baja desde 2008, y a partir de 2014, por la mejora de la renta familiar media de los españoles.

El análisis del indicador Accesibilidad-Riesgo realizado para el momento actual del mercado muestra que en uno de cada tres municipios la ratio resultante es superior al 100, lo que garantiza la viabilidad de la operación en gran parte de la geografía española. Esta consideración general debe ser matizada con la realidad que ofrece cada localidad, un tema sobre el que volveremos en los próximos días en esta bitácora.