2014: claves del mercado inmobiliario

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De acuerdo con las cifras que maneja el gobierno (aún no se han publicado los números definitivos), el Producto Interior Bruto español ha crecido en 2014 alrededor del 1,3%, incremento que, dadas las previsiones del Ministerio de Economía, saltará hasta el 2% al cierre de 2015 y en el que, por fin, después de seis años en barrena (1,1 millones de puestos de trabajo destruidos y 28.000 empresas cerradas, según el Instituto Nacional de Estadística), el sector inmobiliario puede hablar de una contribución positiva. Esta es la síntesis de doce meses marcados por el optimismo.

La vivienda de alquiler

España cuenta actualmente con algo más de 18.215.000 hogares, cada uno de ellos constituido por 2,53 personas. Por comunidades autónomas, los más pequeños son los de Asturias (2,29 componentes), seguidos por los de Castilla y León (2,38) y el País Vasco (2,41). En el otro lado de la balanza, Ceuta (3,35), Melilla (3,22) y Murcia (2,76). El 16% se encuentra en régimen de alquiler, lo que convierte a España en el segundo país europeo con un mayor índice de propietarios (el 84%, frente al 60% de la Zona Euro). Si hablamos de los precios del alquiler, el de una vivienda de 105 metros cuadrados ronda los 605 euros al mes, aunque se observan notables diferencias entre regiones: de los 996 euros y los 893 que se pagan en Madrid y el País Vasco, respectivamente, a los 436 euros de Castilla-La Mancha y los 386 de Extremadura. Lamentablemente, y tal y como refleja la Radiografía del mercado de alquiler, elaborada sobre doce provincias por la empresa privada Alquiler Seguro, la morosidad en los arrendamientos urbanos se ha disparado, particularmente en Barcelona (ha aumentado un 22,7%, con una deuda media de 12.900 euros), Málaga (21,4%, 7.300 euros) y Valencia (18,5%, 6.400 euros). El informe destaca también que el mercado en Sevilla presenta un exceso de oferta (es decir, está desalentado), justo lo contrario que en Madrid y Barcelona, con una altísima demanda (de ahí, en parte, los altos precios).

Vivienda nueva y de segunda mano

Según la Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva ha caído un 4,8% (en 2013 lo hizo un 8%). La media del país se sitúa en los 2.002 euros por metro cuadrado aunque, nuevamente, se aprecian importantes desajustes en función de la provincia en la que se ponga la lupa. Las más caras son San Sebastián (3.355 euros por metro cuadrado), Barcelona (3.133 euros) y Madrid (2.669 euros); las más baratas, Cáceres (1.120 euros), Badajoz (1.124 euros) y Ciudad Real (1.168 euros). Con respecto a la vivienda de segunda mano, a la espera de que el Ministerio de Fomento proporcione los datos que se refieren al cuarto trimestre de 2014, en octubre se situó en los 1.455 euros por metro cuadrado, lo que supuso una bajada del 2,6% con respecto al mismo mes del ejercicio anterior. Navarra (7,5%), Extremadura (5,5%) y Murcia (5,2%) experimentaron los descensos más acusados, mientras que Ceuta, Melilla, Canarias y Baleares se quedaron a las puertas del 0,5%. Si nos detenemos en los precios por municipios de más de 25.000 habitantes, los más elevados son los de San Sebastián (3.154 euros por metro cuadrado), Getxo (2.842 euros) y Alcobendas (2.464 euros): se paga entre cinco y seis veces más que en Onteniente (545 euros por metro cuadrado), Jumilla (557 euros) y Elda (588 euros). Por antigüedad de la vivienda, la usada con menos de dos años se acercó a los 1.519 euros por metro cuadrado y la de más de dos años rozó los 1.435 euros.

Operaciones de compraventa

El cambio de tendencia en la situación económica del país y el abaratamiento de los inmuebles (de un 45% en total desde el estallido de la crisis) han animado las operaciones de compraventa. El Ministerio de Fomento asegura que, entre los meses de octubre de 2013 y 2014, se realizaron 347.078 transacciones ante notario, una subida del 1,6% interanual. Los incrementos más agudos ocurrieron en Ceuta y Melilla (32,9%), Madrid (18,3%) y Canarias (13,5%). Si nos limitamos a las operaciones ejecutadas entre enero y octubre de 2014, vemos que en la mayoría de ellas el objeto de la transacción fue una vivienda de segunda mano: 213.400 de 253.400. En cuanto al número de hipotecas concedidas, desde junio la tendencia ha sido positiva, con aumentos de entre el 20% y el 30% entre un mes y el siguiente. El importe medio supera los 110.000 euros, cantidad que representa el 75% del valor de las viviendas. La Sociedad de Tasación calcula que el índice de esfuerzo inmobiliario (el número de años de sueldo íntegro para adquirir una casa) es de 7,5 años (en 2013 fue de 6,9), tiempo que en Baleares se va a los 14,3 años y que se reduce a 5,5 en Aragón y Andalucía.

Construcción

Con buenas expectativas de cara a 2015, hasta el 30 de septiembre de 2014 se concedieron 27.600 visados de obra nueva, un 5,4% más que de enero a octubre de 2013. No se producía un aumento en este capítulo desde el año 2006, en el que se firmaron 865.000 licencias. La inversión en construcción ha descendido un 3,8%, lejos de la caída del 0,9% que se ha producido en el resto del Continente.

Imagen @Pocsilas Moscas distribuida con Licencia Creative Commons BY-2.0

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