Actualmente es necesario un profundo análisis y un estudio concienzudo de los proyectos inmobiliarios que se pretenden desarrollar. Por ello, están apareciendo en escena empresas, técnicos y especialistas en el análisis de los riesgos de inversiones que aportan la información necesaria para lograr el proyecto inmobiliario óptimo. Estos técnicos son ingenieros, arquitectos o aparejadores que se cualifican para su actividad en EIREA (Instituto Europeo de Cualificaciones y Estándares de Riesgos Inmobiliarios).

El Proyecto Inmobiliario Óptimo busca la mejor forma de llevar a cabo un proyecto inmobiliario para que éste sea rentable. Consiste en analizar cuáles son sus componentes básicos, si estos son Firmeza, máxima Utilidad y Belleza, el producto inmobiliario obtendrá un rendimiento óptimo del mismo.

En la promoción inmobiliaria se trabaja con fuertes inversiones, largos periodos de maduración y con la Tasa de Riesgo. La determinación de dicha tasa se realiza a través de la estructura de riesgos vinculados al activo inmobiliario, lo que se conoce como el ADN-INMOBILIARIO©.

Este gráfico es la primera representación gráfica de la estructura o árbol de riesgos vinculado a un activo inmobiliario. En él se representa horizontalmente todas las fases de desarrollo de un proyecto inmobiliario y las esferas de los riesgos vinculadas a las mismas. Además, los colores representan el peso especifico de cada riesgo con respecto a su grado de afección sobre a la Tasa Interna de Retorno de la inversión, promedio de los rendimientos futuros de la inversión.

El ADN-INMOBILIARIO© analiza todas las fases y áreas de conocimiento vinculadas al desarrollo de cualquier tipo de proyecto inmobiliario y es capaz de definir cerca de 100 tipos distintos de riesgo que pueden afectar a la Tasa Interna de Retorno (TIR). “El análisis y la ponderación de todos los riesgos que afectan a un proyecto inmobiliario y su posterior optimización, son la clave del éxito o del fracaso de cualquier proyecto inmobiliario”, explica Ricardo Antuña García, decano y director de formación en España de Instituto Europeo de Cualificaciones y Estándares de Riesgos Inmobiliarios,

Los sistemas de valoración tradicionales explican cómo evaluar un activo inmobiliario pero en ningún momento cómo revalorizarlo. Esta tarea consiste en saber disminuir los distintos tipos de riesgos vinculados al valor inmobiliario para incrementar su valor. Y, por el contrario, cuanto más riesgos vinculados tenga un activo menor es su valor.

Proyecto Inmobiliario Óptimo

En la definición del Proyecto Inmobiliario Óptimo, los analistas integran:

• Un Proyecto Urbanístico y Arquitectónico Óptimo
• Un Proyecto Estructural y Constructivo Óptimo
• Un Proyecto Económico Óptimo.

Además, hay que realizar un análisis de todas las áreas de conocimiento necesarias para poder definir los Factores de Riesgo así como, tener en cuenta el Tiempo de ejecución del proyecto inmobiliario y los recursos con los que se cuenta. Por ejemplo, los riesgos vinculados al territorio de un activo inmobiliario solo es posible detectarlos in situ, la distancia genera “desconocimiento” y con éste aumenta la incertidumbre y el riesgo.

Para hacer un buen análisis del entorno tenemos que hacernos las siguientes preguntas:

• ¿Cómo se relaciona el activo con ese entorno?
• ¿Cómo puedo aprovecharme de él?
• ¿Cuándo es el momento idóneo para desarrollarlo?
• ¿Cuál es la demanda en dicho lugar?
• ¿Cuál es la competencia?

Otros de los estudios a hacer son el Plan General, en el que se comprueba qué usos son compatibles, permitidos y prohibidos; el análisis de la demanda y sus necesidades; el análisis macroeconómico; y un análisis del contexto socioeconómico.

Mediante estas evaluaciones obtendrán una serie de variables que determinarán los riesgos que pueden afectar al proyecto, en relación a su riesgo asociado y la rentabilidad esperada. También se definirán los recursos materiales y humanos a emplear, las acciones de marketing y promoción necesarias, el plan y los ritmos de comercialización y el cash flow de las promociones que se pretenden poner en marcha.

El Proyecto Inmobiliario Óptimo es posible, pero implementar una metodología es imprescindible.