Los inversores institucionales siempre buscan alternativas que ofrezcan interesantes retornos a sus partícipes, y ahora parecen haber descubierto en el inmueble de uso turístico una interesante oportunidad. En especial con la compra de hoteles cuya gestión comercial confían a experimentados operadores del sector.

El Foro de Inversión en el mercado inmobiliario español, celebrado este mes de mayo con motivo de SIMA (Salón Inmobiliario Internacional de Madrid), ha tratado de arrojar luz sobre los criterios que los inversores institucionales utilizan a la hora de seleccionar los activos de más calidad. En la introducción, Ramón Estalella, secretario general de CEHAT (Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos) ya sentaba las bases del debate: «En 2015 España cerró un año récord turístico, pero ya veníamos de otro que había batido todas las marcas, como esperamos que ocurra en 2016. Ahora el problema es saber cómo debemos leer el mercado, la estadística no nos puede llevar a generalizar».

«El 11% del PIB español está asociado al sector turismo, pero hasta ahora había muy poco dinero institucional invertido en el inmueble vacacional», explica Javier Arús, director del Segmento Hoteles de la gestora de capital independiente Azora, cuyo fondo Carey ha invertido en 10 hoteles: «Compramos con retornos del 8%, mientras otros, por ejemplo en Alemania, lo hacen al 4% en centros comerciales», explica para justificar el interés que este tipo de inmuebles ofrece al inversor institucional.

 

Venta récord: 1,2 millones por habitación

Para Ignacio Aranguren, Chief Assets y Development Officer del grupo hotelero español NH actualmente conviven en este mercado dos realidades casi opuestas. Por un lado, una que tira de los precios al alza, con ejemplos como el de la venta del emblemático hotel madrileño Villamagna, en la que se valoró en 1,2 millones de euros el precio por habitación, según se comenta en el sector. La operación superó de largo otros recientes hitos en la capital en los que se tasaron en 823.000 euros y 778.000 euros el precio por habitación de históricos establecimientos.

Pero esta realidad convive con la de otros hoteles de calidad cuya venta no ha culminado con unos precios de 600.000 euros/habitación, o los ubicados en ciudades con menor tirón turístico que aguardan su oportunidad. La duda es si la parte más activa del mercado ofrece un precio realista.

 

Comprar con estrategia

La recomendación de Arús es comprar con criterio técnico, lo que aconseja a estas sociedades gestoras hacer un buen análisis de mercado, operación a operación.

En opinión de Montse Rius, directora de Desarrollo Corporativo de Hi Partners, el mercado español sigue ofreciendo buenas operaciones, «pero es necesario comprar con estrategia».

En su caso, adquirió hoteles vacacionales de tres estrellas de categoría superior, «algo que antes no interesaba», explica Rius: «Tradicionalmente eran más complicados, porque no estaban en ubicaciones tan estratégicas ni eran gestionados por operadores tan conocidos. Pero una vez que el mercado madura, las miras se abren y piensas en una categoría menos obvia pero que puede ofrecer un buen retorno si tienes un partner que conoce y entiende ese mercado».

Otro factor que condiciona el precio de la operación es el de las expectativas del inversor. Hay agentes del mercado como los family offices con unas miras más longevas para sus operaciones: «No se puede olvidar que vivimos años récord en la bajada de los tipos de interés. Hay muchos inversores para los que adquirir un inmueble de calidad y bien ubicado que ofrezca una rentabilidad del 4%, resulta interesante porque  piensan en el largo plazo», señala Aranguren.