Invertir en suelo urbano: un nuevo escenario

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De acuerdo con los datos del Banco de España y de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), el precio de la vivienda aumentó casi un 125% entre 1997 y 2007, estimulado por el boom de la demanda (las zonas de costa parecían un hervidero de compradores) y por la sensación de que nuestro país era un cohete imparable. El sector de la construcción se mostró particularmente robusto: dió empleo al 15% de la población e hizo crecer un 30% el parque inmobiliario.

Si ponemos la mirada en el negocio del suelo urbano (aquel en el que se pueden edificar casas, oficinas, centros comerciales, naves industriales…) observamos que durante 2007 se registraron 46.437 operaciones de compraventa, según las cifras del Ministerio de Fomento. Se movieron 20.600 millones de euros y el precio del metro cuadrado superó los 350 euros en las provincias de Álava, Alicante, Barcelona, Cádiz, Guipúzcoa, Las Palmas, Madrid, Murcia y Valencia, y en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla. Los promotores pagaron elevadas cantidades por los terrenos (en la mayoría de los casos, vía préstamo), convencidos de que, dada la inercia del mercado, recuperarían con creces su inversión. Se equivocaron.

Tocando fondo, cogiendo impulso

Convertido en un bien extraordinariamente tóxico, el suelo emprendió una caída vertiginosa. El ejercicio 2014 fue el primero, desde 2008, que emitió señales de recuperación. La venta de terrenos experimentó una variación positiva con respecto a 2013 (2.500 millones de euros repartidos en 15.900 operaciones, frente a las 14.500 selladas durante los 12 meses anteriores) y el precio medio del metro cuadrado se estabilizó en torno a los 146 euros. Lejos de los números precrisis, los suelos más caros se anunciaron en Málaga (193 euros por metro cuadrado), Santa Cruz de Tenerife (204 euros), las Islas Baleares (213 euros), Vizcaya (218 euros), Barcelona (277 euros), Guipúzcoa (281 euros) y Madrid (317 euros).

Las razones del cambio de tendencia se encuentran en la nueva percepción del momento de mercado por parte de los promotores. Es decir, ante el aumento de la edificación, que ya se está produciendo, los promotores buscan reabastecerse de una materia prima tan fundamental como es el suelo urbano. Esta visión se apoya en el buen momento de la economía del país, que BBVA Research fija en un aumento del PIB del 3% de cara al cierre de 2015 y del 2,7% para cuando concluya 2016. Hoy se consume más que ayer, el crédito vuelve a fluir y la tasa de paro empieza a decrecer, factores que, sumados a los indicadores de la industria inmobiliaria en general, han animado tímidamente a los inversores a apostar por el suelo español. Eso sí: esta vez, se evitarán los errores del pasado.

El contexto actual

“Los lugares más atractivos para comprar siguen siendo las ciudades de Madrid y Barcelona”, recuerda José Bernabé, presidente de la gestora Asesorama, “pero también interesan Málaga, Marbella… El turismo va a condicionar la ejecución de nuevos proyectos”. Es decir, el objetivo es darle respuesta a la demanda real, tal y como propone la firma KPMG en su radiografía del mercado actual (2015, año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario en España): “Si bien es cierto que existen oportunidades en localizaciones concretas y ajustadas en precio, hay suelos, en muchos casos con un alto grado de apalancamiento, en los que no veremos los desarrollos para los que fueron aprobados en su día con las expectativas de demanda de entonces. Por eso, siendo selectivos, conviene invertir en creatividad e imaginación para que el producto final atienda a una demanda real”.

Con respecto al perfil de los compradores, la consultora Aguirre Newman destaca la presencia de fondos internacionales (“30 millones de euros por operación”), el despertar del promotor nacional (“centrado en la adquisición de suelos en zonas consolidadas donde el stock de obra nueva es bajo” y que se desembolsa “entre siete y 15 millones de euros” en cada compra) y el peso de las cooperativas (“superan en muchos casos los 75 millones de euros”). Atendiendo al volumen global dedicado a este tipo de compras, el 47% de la inversión corresponde a empresas de Real Estate,el 28% a family offices (plataformas que gestionan grandes patrimonios familiares), el 17% a fondos y el 8% a socimis. Por otro lado, si nos fijamos en los que tienen para los terrenos, vemos que el 56% será de uso residencial, el 31% albergará espacios industriales y comerciales, el 11% se transformará en hoteles y el 2% se reservará a oficinas.

Con Madrid como principal motor del sector (interesan especialmente las áreas de Valdebebas y El Cañaveral), varias empresas pisan fuerte (Neinor Homes prevé invertir 1.000 millones de euros en suelo y 10 promociones a lo largo de 2015; lo hará en la capital, País Vasco, Cataluña y Andalucía) y las entidades financieras están hoy más cerca del promotor.Los expertos recomiendan “adquirir suelo en zonas urbanas en las que el mercado se haya consolidado y donde se estén vendiendo ahora mismo viviendas y locales”, tal y como subraya Howard Pierce, de Bream Real Estate.

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