La multinacional de moda H&M acaba de anunciar una inversión de 30 millones de euros en una plataforma logística de 44.000 m2 que se ubicará en Illescas (Toledo) y que dará servicio a su red de ventas online en la península. Amazon ha anunciado una operación similar en la misma zona para cubrir una parte de su actividad en el sur de Europa.
Estas no son operaciones aisladas. En los tres últimos años la demanda de naves logísticas se ha disparado hasta hacer de este sector el preferido de los inversores inmobiliarios en España. 2017 cerró superando los 1.500 millones de inversión, duplicando las cifras del año anterior; además las rentas de alquiler registraron un ascenso del 10% interanual.
El viento de cola ha seguido soplando en 2018. Hasta el 30 de septiembre este mercado terciario acumula una inversión de 1.100 millones, según los datos de la consultora CBRE, lo que supone un incremento del 43% respecto al mismo periodo del año anterior.
La fuerte entrada de capital responde a las altas rentabilidades que están proporcionando las plataformas logísticas, que los estudios de CBRE sitúan entre un 5% y un 6%, por encima del 3,5% de media de los otros sectores inmobiliarios. Semejante retorno se explica por la combinación de una fuerte demanda y una oferta limitada de edificios y terrenos.
Las exigencias de la distribución
Esta fiebre del oro inmobiliario es una consecuencia de la masiva actividad del comercio electrónico. Los clientes online están aumentando de una manera exponencial, al igual que sus pedidos, y exigen a sus marcas entregas cada vez más rápidas, de modo que los proveedores tienen que disponer de numerosos centros logísticos que cubran en poco tiempo distintas zonas geográficas.
La Agencia Industrial-Logística de Savills Aguirre Newman estima que un 40% de la actividad que tiene lugar en este tipo de naves se genera por la demanda del e commerce. Y la tendencia es que se siga incrementando.
Las marcas han planteado dos estrategias para afrontar este crecimiento. Por un lado, comprar o alquilar espacios de gran dimensión (más de 20.000 m2) en las afueras de las ciudades desde los que distribuir sus productos a todo el territorio. Estos son los más demandados. Por otro lado, también se está invirtiendo en superficies más pequeñas próximas a los centros urbanos para hacer frente a los envíos más rápidos.
El inconveniente de esta expansión es la escasez de oferta, por eso los edificios que salen a la venta apenas duran en el mercado ante la cola de inversores (nacionales y extranjeros) que esperan colocar su dinero en operaciones de tan alta rentabilidad.
Al mismo tiempo, este hecho está impulsando nuevos proyectos de construcción llave en mano, especialmente donde se centra la mayor demanda: el Corredor del Henares (Madrid), la zona sur de las capital (Illescas linda con este área) y el primer cinturón de Barcelona. Los expertos esperan que el sector logístico continúe siendo el gran animador del mercado inmobiliario en los próximos años.
