La mayor parte de la población española reside en comunidades de vecinos, de modo que está sujeta a estatutos y normativas por las que se rige la convivencia de los propietarios. Por lo tanto, conviene conocer bien el funcionamiento de la comunidad, en especial los cargos que la representan y las responsabilidades que conllevan, porque afecta a todos. Analicemos el organigrama con detalle según los datos de la OCU:

Junta de propietarios. El único poder de decisión

Todos los asuntos relacionados con la comunidad se resuelven aquí: presupuestos, cuentas, obras, actuaciones de mejora, nombramiento de cargos… El conjunto de los vecinos, a través de votación, son los únicos que tienen poder de decisión.

La junta se tiene que convocar al menos una vez al año, aunque puede haber tantas reuniones como se estimen oportunas. Cada una de ellas deberá ser a propuesta del presidente o de una cuarta parte de los propietarios. Es obligatorio que todo lo acordado figure en el libro de actas, que sirve como registro y comprobación para un juez en caso de un conflicto vecinal. El acta tiene que ser firmada por el presidente y el secretario (pueden ser la misma persona).

La aprobación de cualquier propuesta, como decíamos, se realiza por votación, aunque el número de votos necesarios varía dependiendo del asunto tratado:

• Modificación de los estatutos sobre los que se rige la convivencia. Se requiere la unanimidad de la junta, aunque hay excepciones:
  • Si el cambio viene motivado por la intención de suprimir barreras para minusválidos, bastará con una mayoría, siempre que además sumen la mayoría de las cuotas comunitarias (pueden variar según las dimensiones del piso).
  • Si se realiza para alquilar elementos comunes o crear o suprimir servicios (contratación de un conserje, ascensores…), se requerirán las tres quintas partes de los votos.
  • Infraestructuras, servicios de telecomunicación y energías alternativas (paneles solares): solo es necesario el acuerdo de un tercio de los propietarios, siempre que sumen un tercio de las cuotas.
  • Para cualquier otra decisión, es suficiente con una mayoría simple, siempre que representen también la mayoría de las cuotas.

El presidente. Solo un gestor

Todas las comunidades de propietarios tienen la obligación de contar con un representante elegido según los estatutos: bien por votación en la junta –si es que hay voluntarios–, bien por sorteo o siguiendo un turno. En estos casos el vecino no puede negarse, salvo que se diera alguna circunstancia excepcional sobre la que, en última instancia, debería decidir un juez.

En general, el cargo tiene una duración de un año, pero eso también debe quedar determinado en la normativa interna de la comunidad, al igual que sus funciones precisas para evitar posibles discrepancias con la junta. Sus responsabilidades básicas son: supervisar lo acordado por la junta, mediar en los conflictos entre vecinos y representar legalmente a la comunidad en caso de juicio. Además, puede asumir los cargos de secretario y administrador. No le está permitido tomar decisiones sin consultarlo antes a la junta, a no ser por una urgencia (un incendio, una fuga de agua…).

Administrador. Mucho más que llevar los números

Como se ha dicho, esta figura puede ser asumida por el presidente, por otro vecino o por un administrador de fincas profesional. Su cometido fundamental es llevar la contabilidad, pero no solo eso. Así mismo, ha de ocuparse del buen estado de la finca, de la búsqueda de presupuestos para reformas y de la marcha de las obras, apercibir a los propietarios que incumplan las normas de vecindad y custodiar la documentación comunitaria. En el caso de que una mala administración cause perjuicios a la finca, podría pedírsele una indemnización.

Secretario. Cuestión de papeleo

Este cargo puede asumirlo el presidente, el administrador u otro de los propietarios. Su función es ocuparse de toda la documentación que genera y requiere la comunidad: firma de las actas, gestión de contratos, notificaciones, etc. Además, es él quien debe certificar que una vivienda está al corriente de pago en caso de venta.

 

Foto: @juanpol, distribuida con licencia Creative Commons CC BY 2.0