“Tuve una mala experiencia cuando compré el piso en el que ahora vivo –relata Sonia, una pequeña empresaria de Madrid–. Era mi primera casa y me fie del contrato de arras que preparó el anterior propietario. Allí no figuraba un tiempo límite para formalizar la venta. Tardó cinco meses en dármela. Decía que todavía no tenían acabado su nuevo piso… Yo había dejado el alquiler creyendo que todo se realizaría en semanas. Me vi viviendo con mis padres y sin poder romper el contrato porque perdería el dinero que había dado a cuenta”.

Objetivo: tenerlo todo bien atado

La experiencia de Sonia demuestra que en cualquier operación de compra-venta hay que conocer muy bien qué terreno se pisa antes de dar cualquier paso. El contrato de arras es el primero de esos pasos, un documento de compromiso mutuo (ver modelo) en el que deben quedar especificadas las condiciones básicas de la operación para que todo quede atado y bien atado. Analicemos cómo debe ser.

• El contrato de arras es un documento privado que consiste en reservar el derecho sobre la compra de una propiedad entregando para ello una cantidad de dinero, penalizando al comprador o al vendedor si rompen ese acuerdo.

• Como decíamos, para evitar sorpresas debe contener todos los datos fundamentales de la operación:
  • La identificación exacta de la vivienda (ubicación, propietario…), describiendo sus características básicas e incluyendo los posibles anexos (garaje, trastero, etc.).
  • El precio final y la forma de pago.
  • El tiempo máximo para formalizar la venta.
  • Las posibles cargas de la propiedad.
  • Cualquier otro punto acordado, por ejemplo, el reparto de gastos y facturas pendientes de la casa.

• Incluirá también la cantidad que se entrega en concepto de arras especificando que ese dinero es a cuenta de la compra-venta y que se descontará del precio final cuando se constituya la escritura. Si fuera una vivienda nueva, esa cantidad tendrá que estar cargada con el 10% de IVA. El dinero se desembolsa en el mismo momento de la formalización del contrato.

• En el caso de que se rompa el contrato, la ley establece penalizaciones que, aún así, es conveniente que también queden especificadas en el documento:
  • Si quien incumple el acuerdo es el comprador, perderá la cantidad entregada.
  • Si quien incumple es el vendedor, deberá devolver por duplicado la cantidad recibida.

• La cantidad que habrá que desembolsar para formalizar el contrato de arras la tienen que acordar el comprador y el vendedor. En el caso de que el comprador esté muy seguro de llevar a cabo la operación, le conviene que la cantidad sea lo más elevada posible para asegurarse de que el vendedor no se eche atrás. Y al contrario, una cantidad reducida facilita la ruptura por cualquiera de las partes. Si la vivienda es nueva, el promotor probablemente cuente con un contrato de arras tipo en el que se establezca una cantidad fija (generalmente en torno al 10% del precio final), con poco o ningún margen de negociación.

• La forma de pago del dinero que se entrega a cuenta está también sujeto a un acuerdo entre las partes, aunque siempre debe ser nominativo, es decir, que en la transacción –por transferencia, cheque bancario…– figure el nombre de quien recibe la cantidad. De esa forma se puede acreditar el pago si fuera preciso.

• En el caso de que la vivienda sea adquirida por una pareja, hay dos posibilidades:
  • Si forman un matrimonio en régimen de gananciales, bastará la firma de uno de los dos para formalizar el contrato de arras, aunque debe hacerse constar que lo hace en representación del matrimonio.
  • Si entre ambos existe separación de bienes o no están casados, será preciso que los dos firmen el contrato.