La financiación hipotecaria despierta de su largo invierno de siete años. Y el sector ya está preparado para abordar una nueva fase con un optimismo contenido, nadie quiere repetir experiencias pasadas. Con esa sensación de lección aprendida, el XII Encuentro Hipotecas 2015 , Crédito y Finanzas, celebrado en Madrid, analizó el negocio en el nuevo contexto del mercado inmobiliario.

La intervención inaugural de Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), resumió el sentir reinante en la concurrida sala de estas conferencias organizadas por Cesine el pasado 22 de enero: “Este 2015 empieza con indudables buenas expectativas. Sin duda abordamos un año bueno, pero es nuestra obligación estar pendientes de varios factores o ‘sin embargos'».

Para González son muchas las señales positivas, entre ellas: un buen comportamiento de algunos de los indicadores macro importantes, el crecimiento del PIB, la mayor estabilidad del desempleo y una buena actitud del sistema financiero. «Sin embargo, el macro mejora, pero de forma ponderada; el sistema financiero mejora, pero le faltan garantías porque el mercado del crédito exige cautelas; la demanda mejora, pero todavía con timidez». En resumen, para el presidente de AHE «lo mejor del año es que, al final, dejará al mercado en una posición de crecimiento fuerte para 2016, que será el primer año de un nuevo ciclo realmente positivo».

Nuevas reglas

La de Juan Ortueta, director de Financiación Real Estate de BBVA, fue sin duda una de las intervenciones más esperadas de esta jornada. Y no defraudó: «La nueva financiación del promotor es ya una realidad, y va a ir a más a lo largo de los dos o tres próximos años». La afirmación de Juan Ortueta se acompañó de una descripción de la nueva situación del mercado inmobiliario español y de las reglas de colaboración que, entre la banca y el sector inmobiliario, se van a establecer tanto para facilitar el desarrollo del mercado como para no repetir errores pasados.

«Hoy el suelo está en manos de las entidades financieras y va a tomar mayor relevancia en las carteras de los bancos porque tenemos la responsabilidad de poner nuestra capacidad de gestión al servicio de este suelo», constató. En el momento actual Ortueta defendió que el stock de mercado «ubicado en zonas con un incremento de la demanda pequeña pero sostenida, se reactivará paulatinamente a partir de 2015 y estará próximo a su liquidación en 2016». En consecuencia, esta gradual reducción del stock de venta nueva «nos hace creer que ya hay necesidad de construcción en determinadas ubicaciones y que, además, se va a incrementar», añade.

En este entorno de demanda creciente pero muy dispersa, Ortueta considera que la banca «necesita del concurso del sector promotor en un modelo de colaboración y financiación diferente al de los años del boom«. Pero, ¿cómo será este nuevo marco? El directivo de BBVA adelantó a los asistentes algunas de sus claves.

En su opinión es básico que los promotores se esfuercen en la fase de pre-comercialización para que, cuando se acerquen a las entidades, «puedan mostrar una serie de preventas que dé confort y confianza a la promoción sobre su salida comercial en un plazo razonable». Ortueta considera que en la actual coyuntura la banca va a valorar por encima de la propia solvencia del promotor otro tipo de garantías como la calidad de la promoción defendida y la capacidad de gestión de la empresa para, juntos, aunar unas experiencias que garanticen el éxito.

La compra responsable

Roberto Colomer, director general de UCI, también compartió con la sala algunas medidas, en este caso con destino al cliente final que, en su opinión, deberán ir implantándose en el tiempo para crear unas bases más sanas de crecimiento del mercado. Entre sus sugerencias destacan la del fomento del alquiler y el diseño de una fiscalidad que no invite al sobreendeudamiento del ciudadano al primar la propiedad sobre el alquiler. En esta misma línea de actuación, Colomer también considera acertadas algunas medidas como la aplicada en Dinamarca, que establece que el nuevo propietario haga una aportación monetaria personal de un mínimo del 5%. Al final, lo importante es establecer una cultura de ‘compra responsable’, y esa, junto a otras como el fomento de un tipo de crédito fijo o mixto -más sostenible en el tiempo y los cambios de ciclo-, contribuirán a generar un marco más estable.

Ya es el momento

La visión del inversor internacional estuvo presente en esta jornada a través de Lone Star, uno de los fondos inmobiliarios de referencia en el mundo y muy activo en España desde 2012. Juan Pepa es Managing Director de sus oficinas en Madrid, y su recomendación principal es «no esperar a que las noticias de final de año nos confirmen la recuperación, porque puede ser tarde para tomar posiciones en el mercado residencial». Así afirmó que lo está haciendo Lone Star, que apuesta en este 2015 por la mejora de este mercado, del mismo modo que en los años anteriores lo hizo por el de retail y oficinas que «hoy está estabilizado y con perspectivas de crecimiento». Sobre las zonas en donde ya se puede palpar esta creciente revitalización, Juan Pepa señaló Madrid, Barcelona y País Vasco, «pero su recuperación tirará de los precios en otras localidades».

Sin duda, un debate muy interesante que analizaba el sector de manos de los mejores expertos.

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