Ni decisiones audaces, ni grandes movimientos: todo parece indicar que el año recién estrenado será de transición hasta alcanzar la normalidad inmobiliaria en 2022. Pero la fase de despegue presenta oportunidades para aquellos que sean capaces de leer el mercado. Hacemos un recorrido por las principales tendencias inmobiliarias de 2021.

Oportunidades en el mercado de vivienda

Sobre todo en la primera mitad de 2021, los precios de venta de viviendas mantendrán una moderada tendencia a la baja.

Sin embargo, algunos propietarios se verán obligados a dar liquidez a sus inmuebles, lo que representa una oportunidad de compra a buen precio para el pequeño inversor que haya salido indemne de la crisis por la COVID-19. El mercado de alquiler ofreció a cierre de 2020 una rentabilidad por encima del 4 % en ciudades como Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla y del 3,8 % en Barcelona, según datos de la tasadora Tinsa.

Esta coyuntura también ofrece oportunidades para la compra de vivienda habitual, en un momento en que los precios son un 2,3 % más baratos que en marzo pasado de media en España en obra nueva, si bien la caída es superior en Madrid –del 6,7 %– y en Barcelona –del 5,2 %–, según Tinsa a cierre del cuarto trimestre. El otro factor a favor es una tasa de esfuerzo media del 30 % sobre los ingresos de la unidad familiar, de las más moderadas de los últimos años.

Aumento de la inversión en el segmento ‘living’

Los edificios de vivienda con destino al alquiler (multifamily), residencias de estudiantes y residencias para mayores, representaron el 27% de la inversión inmobiliaria mundial en los tres primeros semestres de 2020, según el Informe Savillis Global Living 2020. El estudio de la consultora constata que los fondos de inversión han incrementado en el 60% la inversión en estos últimos cuatro años, una tendencia que continuará en 2021.

Impulso al inmobiliario logístico

El inmueble logístico es el otro beneficiado. Impulsado por el auge de la venta online y las grandes cadenas de distribución de alimentación, Savillis califica de “comportamiento excepcional” la demanda del sector logístico.

Estos inmuebles han experimentado un crecimiento del 20% a cierre del tercer trimestre de 2020 sobre el mismo periodo de 2019. Por su parte, BNP Paribas constata el interés que despierta entre “los fondos más adversos al riesgo”, razón por la que aumentan sus posiciones en el logístico junto con el residencial de alquiler (Informe Mercado de Inversión post-COVID 19).    

El mercado de la vivienda premium aguanta

El ladrillo prime parece vacunado frente a toda pandemia. La vivienda de lujo será la más resistente a la moderación de los precios, logrando una recuperación del 3% de su precio en 2021 en ciudades como Madrid, según el Prime Global Forecast 2021 de Knight Frank, que analiza los mercados de 22 capitales del mundo.

Nueva tipología de vivienda

La crisis sanitaria ha puesto de manifiesto la importancia de una vivienda que recupere usos mucho más allá de los de refugio y descanso. Viviendas con espacios más amplios, tanto los comunes (salón y cocina) como los privados (dormitorio), espacio para la oficina en casa, terraza y espacios ajardinados integrados o cercanos son algunas de las exigencias que han ganado importancia en los últimos meses. En 2021 se comprobará si estas nuevas demandas se asientan configurando una nueva tipología de vivienda estándar.

De vivienda vacacional a primera residencia

Una de las consecuencias imprevistas de la pandemia ha sido una incipiente repoblación rural. Aunque aún es pronto para conocer cifras, muchos pequeños ayuntamientos de zonas de influencia de las grandes ciudades han informado de aumento en su número de residentes. En 2021 se empezará a despejar la duda de si este movimiento se consolidará o ha sido coyuntural.   

Hacia el inmueble eco-eficiente

Puntos de recarga y placas solares en todos los edificios construidos a partir de 2021. La nueva ordenanza de Calidad del Aire y Sostenibilidad aprobada por el Ayuntamiento de Madrid el noviembre pasado, es un buen ejemplo de cómo la Administración Pública está decidida a promover inmuebles eco-eficientes.

La certificación de eficiencia energética o casas de bajo consumo, tipo passive house u otras, comenzarán a formar parte del estándar constructor y se avanzará en conceptos como la bioconstrucción, primando el uso de materiales sostenibles. Un gran esfuerzo para reducir ese porcentaje del 40% de consumo energético que se atribuye a los edificios en España.

Digitalización de la compra inmobiliaria

Una de las consecuencias del COVID-19 será una vuelta de tuerca a la digitalización del sector. La búsqueda de oportunidades se va a concentrar aún más en webs genéricas y nuevas especializadas en tipología de producto como rural o lujo. Por su parte, las redes sociales amplificarán su papel de voceros de la oferta y la demanda. 

El despliegue de la red 5G de telefonía móvil también empezará a hacerse notar en 2021. Conoceremos herramientas de realidad virtual y aumentada para suplir la primera visita a la vivienda ahorrando el desplazamiento. Además de estas experiencias inmersivas, la negociación se realizará también por nuevos canales como la videoconferencia.

Reactivación del barrio

“Las áreas suburbanas de las principales ciudades se están reformando a imagen de la facilidad que encarnan los centros de las urbes para vivir, trabajar y comprar”, se explica desde Cushman & Wakefield en su Informe sobre Oficinas Flexibles 2020. La consultora defiende que los millennials se han trasladado a las afueras de la ciudad, “de hecho, solo el 15% que adquiere una vivienda lo hace en el centro”. Esto provocará una descentralización de servicios en todos los órdenes, incluidos los centros de coworking.

La oficina se reinventa

Aún es pronto para medir el impacto que en el medio y largo plazo tendrá la incorporación del trabajo en remoto a la realidad laboral. Sin embargo ya se puede afirmar que el concepto de flexibilidad ha llegado para quedarse, una flexibilidad que obliga a la reinvención del espacio de trabajo.

A espera de conocer dónde está el equilibrio entre el teletrabajo y el trabajo en oficina, surgen nuevos conceptos como el de oficina cercana o satélite (cerca de los lugares de residencia) que pueden agrupar a un número reducido y cambiante de los empleados de una empresa. En 2021 se empezará a desarrollar esta y otras soluciones encaminadas a lograr modelos organizativos más eficientes y flexibles, menos contaminantes y costosos.