Existen pocas experiencias tan frustrantes para quien compra una casa como descubrir un defecto oculto en ella. En el mejor de los casos se enfrenta a una reforma que le supondrá graves inconvenientes y en el peor, tendrá que iniciar una demanda judicial que tardará meses. 

Antes de saber qué medidas tomar, conozcamos qué se entiende por un vicio oculto: cualquier defecto que haga imposible la habitabilidad o que suponga un deterioro tan grave en la vivienda que de haberlo conocido el comprador no la hubiera adquirido o lo hubiera hecho por un precio inferior. 

Los vicios más habituales tienen que ver con filtraciones y humedades, el hundimiento de cubiertas, forjados y estructuras deformadas y materiales en mal estado o contaminantes. Deben ser defectos que no estén a la vista. En ese caso, el vendedor es responsable de reparar el daño. Si los defectos fueran evidentes o visibles, es el comprador quien deberá asumirlos. 

Suponiendo que estemos realmente ante un vicio oculto, hay que llamar a un perito para que lo certifique y constate que se produjo antes de la venta. La reclamación, junto a los documentos que la justifican, debe enviarse por burofax al anterior propietario para que quede constancia de la comunicación. 

Plazos para reclamar por vicios ocultos en la vivienda 

Cuando la vivienda es usada, el plazo para reclamar será de seis meses desde la firma de la compraventa. Cuando es nueva, los plazos varían dependiendo de los defectos descubiertos: 

• Si los defectos son estructurales (afectan a la cimentación, a las vigas, los muros de carga, etc.) el plazo de garantía es de 10 años. 
• Si los vicios afectan a la habitabilidad (mala impermeabilización, falta de aislamiento térmico o acústico…), el periodo de reclamación es de tres años. 

• Si son defectos de acabado (fallos en la instalación de los suelos, en los revestimientos interiores o exteriores, pintura…), el plazo se reduce a un año. Desgraciadamente en algunos de estos casos es posible que la reclamación por vía judicial cueste más que el importe del arreglo. 

Una vez que el vicio oculto ha quedado acreditado y el anterior propietario o el constructor asume su responsabilidad, por voluntad propia o por decisión de un juez, el comprador puede optar entre estas tres opciones: 

• Que el vendedor se haga cargo de la cuantía de la reforma. 
• Puede obtener una rebaja proporcional del precio de la vivienda. 
• Tiene el derecho a anular la transacción y que le devuelvan el dinero. 

En el caso de que además se demuestre que el anterior propietario conocía el defecto y no lo comunicó, el comprador además podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.