Permuta inmobiliaria: qué es y cómo funciona

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A lo largo de la vida, las necesidades en lo relativo a la vivienda cambian: si la familia crece, es posible que se haga aconsejable contar con una habitación extra, si los hijos se independizan, quizás se quede grande la casa, si se cambia de trabajo, la localización de la vivienda actual puede dejar de ser la más conveniente.

No es nada descabellado pensar que, de forma paralela, las circunstancias de otra persona o de otra familia también se transforman en el sentido opuesto. Siendo así, ¿no sería más sencillo intercambiar las casas que intentar vender la propia vivienda mientras se compra otra?

Esta especie de “trueque” o intercambio existe como figura jurídica y se denomina permuta inmobiliaria. La figura está regulada los artículos 1538 y siguientes del Código Civil, en los que se establece que “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. Pueden ser objeto de este intercambio tanto bienes muebles (por ejemplo, dos coches) o inmuebles (una vivienda por un terreno o por otra vivienda).

Ventajas de la permuta inmobiliaria

Dos son los principales supuestos en los que la permuta inmobiliaria es especialmente beneficiosa:

  • El primero, el caso de aquellos que buscan una vivienda adaptada a sus nuevas necesidades.
  • El caso de quienes tienen dificultades en afrontar el pago de la hipoteca o bien necesitan algo de liquidez y están dispuestos a cambiar su vivienda por otra de menor valor. 

La permuta en ambos casos elimina la necesidad de realizar dos operaciones (venta y compra).

El procedimiento

Como es obvio, es prácticamente imposible que las dos viviendas tengan el mismo valor por lo que se suele compensar la diferencia económicamente. El valor de los inmuebles a tener en cuenta para ello debe ser, como mínimo, el que aparece en el catastro aunque lo más conveniente es establecer un valor de mercado, ya sea con asesoramiento inmobiliario profesional o mediante una tasación pericial.

Establecido el montante de la compensación, la permuta se formaliza en escritura ante notario de forma similar a como sucede en caso de compraventa. A continuación, se hace entrega del dinero y de las llaves de los inmuebles.

¿Y si alguno de los inmuebles está hipotecado?

En ese caso, al igual que ocurriría al comprar una vivienda con hipoteca, se puede optar bien por cancelarla, bien por subrogarse en la misma o bien por constituir una nueva. La subrogación es una de las alternativas más habituales, aunque, llegado el caso, es importante tener en cuenta que es necesario que el banco estudie y apruebe la operación. 

Impuestos que gravan la permuta

La permuta inmobiliaria está gravada con tres impuestos:

  • Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que debe satisfacerlo cada una de las partes y está sujeto a la legislación autonómica.
  • El Incremento del Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía, que grava el beneficio obtenido por la vivienda por el paso del tiempo desde que la fecha de adquisición.
  • El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en el que se declarará la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la permuta.

¿Existen los intermediarios?

Llegado a este punto, la pregunta es obvia: ¿cómo se encuentra una vivienda adecuada para realizar una permuta? Los métodos tradicionales (boca a boca, anuncios entre particulares) pueden ser poco efectivos, por lo que es importante saber que existen empresas inmobiliarias que intermedian en la permuta o que, incluso, están especializados sin ella.

Eso sí, si embargo, este tipo de intercambio no es una alternativa elegida de forma masiva a día de hoy por lo que no es tan fácil encontrar a esa “media naranja” inmobiliaria en el mercado, aunque no por ello deja de ser una alternativa a evaluar.

Por lo demás, si estás pensando en permutar tu casa, las únicas cautelas debes tener en cuenta son las mismas que para comprar una vivienda de segunda mano como comprobar la efectiva titularidad del inmueble de forma previa, si existen cargas y que si el actual propietario está al corriente de pago de los impuestos. 

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