La ciudad de Madrid ha dado un paso adelante en el camino de restringir el alquiler turístico con la aprobación de la normativa que, según las propias estimaciones del consistorio, limita la capacidad de operar al 95% de los pisos que se alquilan con esta finalidad.

Aunque las competencias en materia de regulación turística corresponden a las comunidades autónomas, en este caso, a la Comunidad de Madrid, es el ayuntamiento el que otorga las licencias y esa es la baza que jugado el consistorio, estableciendo una serie de requisitos para limitar su obtención.

El bautizado como Plan Especial de Regulación del uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje (PEH) recoge como objetivo principal “preservar el uso residencial en las áreas centrales de la ciudad, mediante una nueva regulación de usos compatibles y autorizables, limitando al máximo la expulsión del uso residencial de carácter permanente y su sustitución por el uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje destinado a proporcionar alojamiento temporal”.

Licencia para operar

La nueva normativa, en vigor desde que se publicase en el boletín oficial a comienzos del mes de abril, equipara las viviendas de uso turístico al resto de negocios de hospedaje, como pensiones, hostales u hoteles, considerando que ejercen una actividad económica y que, en consecuencia, deben contar con licencia y cumplir una serie de requisitos.

¿Qué se entiende por “vivienda de uso turístico”?

No todas las viviendas que se alquilan a turistas temporalmente deben atenerse a esta normativa. Las consideradas como viviendas de uso turístico (conocidas por las siglas VUT) son aquellas que, según la definición de la normativa autonómica,  se alquilan a tal fin durante 90 o más días al año.

Por tanto, y mientras la redacción de la norma autonómica no varíe, aquellos que alquilen sus viviendas durante un periodo menor escapan al requisito municipal de obtener una licencia.

El acceso diferenciado desde la calle

El requisito que, en la práctica, frenará la posibilidad de obtener la licencia necesaria a la gran mayoría de pisos turísticos es la exigencia de contar con un acceso diferenciado desde la calle diferente al del resto de vecinos. Como ya se ha apuntado, el ayuntamiento estima que el 95% de los 10.000 pisos que, aproximadamente, se dedicarían en la actualidad al alquiler turístico en Madrid no cuentan con esta entrada diferenciada.

Esta exigencia se relaja en la medida en que los inmuebles se alejan del centro ya que para la aplicación del PEH, Madrid ha dividido la ciudad en tres anillos concéntricos en para los que se establecen distingos requisitos:

1. Distrito Centro
2. Resto de barrios del centro histórico
3. Resto de barrios de la Almendra Central más los distritos de Usera, Carabanchel y Latina.

En el anillo 3, el más alejado del centro de la ciudad, la entrada independiente sólo se requerirá si no se permiten otros usos terciarios en la zona o en edificio.

Edificios completamente destinados al alquiler turístico

Según el mismo plan especial, en el caso de que un edificio se pretenda destinar al completo al alquiler turístico (o al establecimiento de otro tipo de hospedaje, como un hostal o un hotel), la licencia no se concederá de forma automática sino que será imprescindible realizar un estudio de impacto en el entorno y conseguir la aprobación por la Junta de Gobierno de la ciudad y el Pleno municipal. Para los edificios protegidos dedicados anteriormente a uso residencial, será necesario, además, probar la imposibilidad de rehabilitarlo para el mismo uso.

¿Qué ocurre si se opera sin licencia?

Si se detecta que una vivienda de uso turístico está operando sin licencia en Madrid, el ayuntamiento realizará una inspección, como si de otro negocio se tratara, con la apertura de un expediente disciplinario que podrá desembocar el cierre del establecimiento y en la imposición de una sanción económica.

Precisamente, Madrid reforzó ya en el pasado 2018 su nómina de inspectores urbanísticos a fin de mantener un mayor control sobre el alquiler vacacional. Si la aplicación de esta norma es efectiva, se espera que tenga un importante impacto en la disponibilidad de inmuebles y la moderación de precios en el el mercado de compra y alquiler para el uso residencial de la capital.