¿Está preparado el mercado inmobiliario logístico para satisfacer la presión de la demanda?
El imparable crecimiento del e-commerce y un activo comercio exterior están incrementando la necesidad de metros logísticos de calidad, en particular en las dos locomotoras nacionales de Madrid y Barcelona. Pero la oferta pudiera no estar respondiendo suficientemente. Una situación que de prolongarse podría generar tensiones alcistas en precios y la puesta en valor de mercados secundarios estratégicos como el valenciano, zaragozano o sevillano.  

Sin embargo hay matices en la lectura que algunos de los principales analistas del mercado realizan sobre el comportamiento de precios. La consultora JLL afirma en su balance del segundo trimestre: “La activa demanda de espacios logísticos junto a la escasez de producto en ambos mercados ejercen presión en las rentas que tienden al alza”. Por su parte, Savills Aguirre Newman habla de continuidad: “Las rentas mantuvieron los niveles estables de los periodos anteriores tanto en Madrid como en Barcelona”. 

Precios en Madrid y Barcelona 

El análisis ofrece una mayor coincidencia al enfrentar la estimación de precios en la oferta prime. JLL fija las rentas por metro cuadrado/mes en 5,25 euros para Madrid y 6,75 para Barcelona, prácticamente idéntica a la horquilla ofrecida por Savills: entre los 5 y 5,50 euros para Madrid y entre los 6 y 6,75 euros para la capital catalana.  

 Estos precios se refieren a la primera corona de oferta logística en ambas ciudades, la más cotizada por su cercanía a la urbe. De hecho las rentas madrileñas en el segundo anillo logístico se mueven en horquillas más asequibles de 3,50 a 4,50 euros, y en la tercera de 2,70 a 3,30. En línea con esta estimación de JLL, en Barcelona la segunda corona ofrece unas rentas por metro cuadrado/mes de 4,25 a 5,25 y la tercera de 2,80 a 3,80. 

Madrid: desacelera en el segundo trimestre  

Precisamente la tercera corona de la oferta logística madrileña fue la más activa en el segundo trimestre del año. Savills estima que acaparó la mitad de la contratación distribuida en cinco operaciones. En conjunto, la consultora estima que en el segundo trimestre del año la contratación superó los 227.000 metros cuadrados, “cifra ligeramente por debajo de la alcanzada en el segundo trimestre de 2017”, en concreto un 12% menos. Si el análisis se hace semestral, el balance es más positivo: con un volumen total de 450.000 metros cuadrados, ha crecido el 17% con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior.  

Barcelona: crece el 50% en el segundo trimestre  

Sobre Barcelona, Savills muestra un escenario más activo. En el análisis semestral el crecimiento es del 74%, superando los 390.000 metros cuadrados. En cuanto al segundo trimestre, “tanto la contratación como el número de operaciones alcanzaron un crecimiento interanual del 50%”.  

El mercado de inversión quiere más  

La fotografía que del mercado de inversión realizan las dos consultoras es quizá la que mejor muestra la realidad del mercado logístico español. Para Savillis en los seis primeros meses de 2018 se movieron unos 400 millones de euros, si los enfrentamos a los 490 del mismo periodo de 2017, la caída es del 17%. “Esta disminución en el volumen no responde  a un menor apetito por parte de los inversores, si no a la falta de oportunidades”, explican. Una situación que en opinión de sus expertos puede estar beneficiando a otras plazas logísticas como Valencia, Zaragoza o Sevilla: “Los mercados secundarios siguen siendo foco de atracción para los inversores ante la escasez de producto tanto en Madrid como Barcelona”.    

JLL eleva el mercado de inversión logístico hasta los 424 millones de euros, lo que representa una caída del 13%. Madrid tiene un papel dominante acaparando el 52% de su volumen, seguido del 35% que corresponde a Cataluña. 

Tasa de disponibilidad por debajo del 4% 

La escasez de metros cuadrados en estas plazas estratégicas es en realidad la que está  marcando el paso al mercado. Para el segundo trimestre, JLL situó la tasa de disponibilidad en el 3,66% en Madrid y en el 2,76% para Barcelona. Si analizamos el número de metros cuadrados en construcción vemos como la capital madrileña prácticamente triplica la futura disponibilidad de la catalana: 945.286 metros cuadrados en construcción frente a los 316.602. La escasez de suelo, en especial en Barcelona, está propiciando la entrada en el sector inmobiliario logístico de nuevos perfiles inversores y promotores como los fondos de inversión.