Cómo segregar una vivienda en dos para venderla o alquilarla mejor

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Cuanto más alto es el precio de una vivienda, más complicado resulta encontrar comprador. Esta lógica de mercado se podría explicar de otra forma: es más difícil vender un piso de 200 m2 que dos de 100 m2. La conclusión para un propietario de una casa grande que piensa ponerla en el mercado es que podría convenirle segregarla en dos.

La agencia inmobiliaria Don Piso estima que, además, de esa forma se lograría aumentar entre un 30% y un 40% la rentabilidad de la venta. Otra posibilidad es segregarla para poner en alquiler una de las dos viviendas resultantes, lo que reportaría al propietario un aumento de su renta de hasta el 30%, según la misma agencia.

Como se ve, la operación puede resultar muy interesante, aunque se enfrenta a dos inconvenientes: las exigencias legales para hacer la división y el coste de la reforma que supone construir dos espacios habitables e independientes. Veámoslo en detalle.

1. Autorización administrativa

La Ley del Suelo y la Ley de Propiedad Horizontal exigen una licencia otorgada por la administración autonómica o por el municipio donde se ubique la casa. La principal exigencia es que las viviendas resultantes cumplan los criterios mínimos de habitabilidad en cuanto a tamaño y estancias.

2. Autorización de la comunidad de propietarios

Si es una casa unifamiliar, bastará el permiso administrativo para realizar la reforma, pero si forma parte de una comunidad de propietarios, se tendrá que someter a votación de la junta vecinal, siendo necesarias las tres quintas partes de los votos (si representan a las tres quintas partes de la cuota de participación) para aprobar la división. En el caso de que las segregaciones estén previstas en el estatuto de la comunidad, no será necesaria la votación.

Aumentar el número de viviendas en la comunidad de propietarios supondrá a su vez cambiar las cuotas de participación, que se calculan en proporción a la superficie de cada casa.

3. Licencia de obra y cédula de habitabilidad

Al igual que para solicitar la construcción de una casa, es necesario encargar a un arquitecto un proyecto de obra en el que se contemple el Código Técnico de Edificación: superficie, distribución, estancias, aislamiento térmico y acústico, entrada independiente…

La licencia debe ser de primera ocupación para cada vivienda, de modo que puedan tener su propio suministro de electricidad, gas y agua. El proyecto debe ser aprobado por la autoridad local competente.

Según cálculos de la plataforma Habitissimo, especialistas en reformas, una obra de segregación puede costar entre 300 y 600 euros el metro cuadrado. Una vez finalizada, un inspector municipal deberá otorgar la cédula de habitabilidad para que las viviendas puedan ser ocupadas.

4. Escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad

Las dos viviendas resultantes deben ser inscritas independientemente en el Registro de la Propiedad, por tanto cada una tendrá su propia escritura firmada ante notario.