Aval, fianza o seguro: ¿cuál es la mejor garantía para alquilar mi casa?

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El posible impago de la renta por parte del arrendatario ha sido tradicionalmente la principal reticencia por parte de los propietarios para decidirse a poner una vivienda en el mercado del alquiler por delante de otras reservas, como el hecho de que el inquilino ocasione daños al inmueble o no poder disponer de él en caso de necesitarlo. 

Bien es cierto que existen determinadas garantías que pueden ayudar a que el propietario concilie mejor el sueño después de firmar un contrato de arrendamiento o a que, en primer término, de el paso adelante a animarse a arrendar una propiedad que no lo está y a obtener un rédito por ello. ¿Las tres principales? Fianza, aval y seguro de alquiler: veamos en qué se diferencian y cuáles son las ventajas de cada una de estas figuras.

Fianza

La existencia de una fianza como garantía no es opcional ya que se trata de un requisito recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciéndose su cuantía en un mes para arrendamientos de vivienda o en dos meses cuando el inmueble se destina a otro uso. Asimismo, el casero está obligado a depositar esa cantidad en el organismo autonómico destinado a tal fin en el caso de que exista (por ejemplo, en la Agencia de la Vivienda Social, en la Comunidad de Madrid o en la Cambra de la Propietat Urbana, en el caso de Barcelona). La cantidad es actualizable si se prorroga el contrato y el requisito legal se interpreta como un mínimo: es decir, podría convenirse un depósito mayor entre casero e inquilino.

La fianza protege al arrendatario ante rentas impagadas además de cubrir desperfectos detectados una vez entregado el inmueble o los gastos de limpieza si éste no se encontrase en condiciones de higiene adecuadas. En estos dos últimos casos, el propietario deberá abonar al arrendatario el excedente tras cubrir el montante de los gastos de la misma manera que, en caso de que no sea suficiente, podrá exigir al arrendatario que responda con sus bienes, presentes y futuros. Por estos motivos y, aunque se trata de una práctica relativamente extendida, la fianza no debe cubrir los últimos meses de alquiler.

Aval

El aval no es un sustituto de la fianza sino más bien un complemento que otorga una protección extra de forma que una tercera parte garantiza el cumplimiento de los pagos del arrendatario. Existen dos tipos de avales:

  • Aval bancario. En este caso, es una entidad bancaria la que presta esta garantía. El banco concederá este aval tras estudiar la solvencia de su cliente para hacer frente a los pagos comprometidos y las garantías con las que éste cuenta garantías para, dado el caso, reintegrar las cantidades que tengan que ser avaladas por el banco. El aval se formaliza ante notario recogiendo el importe, la duración y la condición necesaria para cobrar el aval y presenta una serie de costes asociados (apertura, estudio del riesgo…) que en la práctica resultan bastante gravosos para el inquilino.
  • Aval personal. En este caso, una tercera persona responde por la posible deuda del arrendatario (por ejemplo, los padres ante las obligaciones contraídas por el contrato de alquiler de su hijo).

Seguro de impago de alquiler

Se trata de un producto desarrollado en los últimos años por las aseguradoras para cubrir la incertidumbre ante el pago de la renta y que según datos del Observatorio Español del Seguro del Alquiler, está ganando terreno al primero.

En caso de haber contratado un seguro de impago de alquiler, si el inquilino no atiende a su obligación de pagar la renta, el arrendador no deja de recibirla porque la aseguradora se hace cargo de ella por el periodo de tiempo que se haya contratado (generalmente, un máximo de 12 meses). Mientras las rentas no se satisfagan, además, el equipo jurídico de la entidad aseguradora se encarga de tramitar cumplimiento de la ley.

Un seguro de impago, además, puede incluir algunas otras coberturas como, por ejemplo, ante daños provocados por actos vandálicos o cambio de cerradura y gastos de cerrajero. La prima del seguro se calcula en función del montante de la renta y el número de meses de cobertura y, generalmente, es necesario que la aseguradora apruebe al inquilino antes de la firma del contrato, para lo que se realiza un estudio de solvencia.

En conclusión, es el arrendador quien asume los pagos de la cuota del seguro aunque es posible realizar un pacto en contrario, una buena alternativa para contar con una protección extra liberando al inquilino de los trámites y costes del aval bancario.