El agente urbanizador es el responsable de la gestión necesaria para la ejecución de una actuación urbanizadora, realizando las actuaciones e inversiones públicas o privadas necesarias para tal fin. Este agente urbanizador es elegido en pública competencia y, mediante convenio con la Administración, asume los gastos de urbanización que podrá repercutir en los propietarios de los solares.

Por tanto, el agente urbanizador se trata de una figura, bien sea una persona física o jurídica, de carácter privado. Su existencia tiene sentido por la separación que la Administración realiza entre los deberes de los propietarios de los terrenos y del agente urbanizador en cuanto a lo aspectos relacionados con la urbanización se refiere.

Orígenes del agente urbanizador

La figura del agente urbanizador fue introducida por la Ley 6/1994, de 15 de noviembre de 1994, de la Generalitat Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística, y adoptada posteriormente por el resto de legislaciones autonómicas. Con este nuevo sistema en la ejecución del planteamiento, se rompía el sistema tradicional basado en la Ley de Suelo de 1956 que, aunque otorgaba al urbanismo una función pública, atribuía su ejecución a los propietarios. Ocurría que, en la mayoría de los casos, los propietarios no poseían los conocimientos urbanísticos e inmobiliarios suficientes, por lo que el resultado era una inactividad que provocaba una gran cantidad de suelo sin urbanizar, lo que a su vez ofrecía como resultado un encarecimiento del mismo.

Uno de los aspectos que definían a la legislación valenciana era que el agente urbanizador podía ser o no propietario de los terrenos de la ejecución, garantizándose así el acceso a la actividad urbanizadora de empresas de todos los tamaños. En este sentido, la legitimización de la figura del agente urbanizador resulta de reconocer el derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, para la actividad de ejecución de la urbanización cuando no vaya a realizarse por la Administración. Con esta nueva realidad se rompía el principio monopolista que establecía que, ante la inactividad municipal, el desarrollo de las actuaciones urbanísticas dependía del propietario mayoritario.

El papel del agente urbanizador

Posteriormente, la figura del agente urbanizador ha ido regulándose por las comunidades autónomas bajo distintos nombres, con el denominador común de su selección a través de un concurso. De esta manera se establece su obligación de formular los instrumentos de planteamiento de desarrollo, reparcelación para la distribución de beneficios y cargas entre propietarios, urbanización y edificación.

Por todo ello recibe por parte de los propietarios una retribución mediante cuotas de urbanización o en forma de terrenos edificables. Con todo ello, la legislación garantiza que el ejercicio de la libre empresa quede sujeto a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia.

Consecuencias de su implantación

La incorporación de la figura del agente urbanizador en la normativa urbanística se traduce en la profesionalización de la gestión y ejecución de la actividad urbanizadora. De igual manera, su presencia ha contribuido a la quiebra del monopolio que se encontraba en manos del propietario mayoritario del suelo.

Esta nueva visión del urbanismo fue seguida por todas las comunidades autónomas, que permitieron a través de sus legislaciones que la función pública del urbanismo descansara sobre esta figura. Se resolvían así las rigideces del urbanismo hasta entonces y, de esta manera, la figura del agente urbanizador pasaba a ser una garantía para los demandantes de vivienda, permitiendo la urbanización de terrenos retenidos por los propietarios del suelo.

En este sentido, el agente urbanizador puede ser cualquier empresa que obtenga la concesión, sin necesidad de ser propietario. Así, algunas leyes que siguen este modelo únicamente diferencian entre gestión directa, en el que la Administración gestiona todo el proceso directamente; o indirecta, en lo que gestiona el urbanizador concesionario.