Luis y Paula van a comprar su primer piso. Ya saben la zona donde lo quieren, las características que necesitan y, claro está, saben su precio máximo. En el barrio que han elegido hay promociones de vivienda nueva muy interesantes, pero también han visto algunas de segunda mano que les han gustado, aunque en todos los casos tendrían que afrontar una reforma.

Esta historia que bien podría ser real es justo lo que les sucede a aquellas familias que están planteándose comprarse una vivienda. La primera duda que suele surgir es qué compensa más, si tenerlo todo listo para entrar a vivir o hacer obra para dejarlo al gusto de los nuevos inquilinos.

Según las estadísticas y los datos del Colegio de Registradores, la tendencia en España es que la mayoría se deciden por comprar una casa usada.

Veamos cada uno de los puntos a considerar:

¿Comodidad o diseño propio?

El piso de una promoción nueva te quita quebraderos de cabeza. Todo está acabado, no hay reparaciones pendientes, no hay que sanear paredes ni suelos, las cañerías son nuevas… Eso te hace ahorrar tiempo, es decir, puedes entrar a vivir en el momento en que te den las llaves. Y algo más importante aún: el presupuesto está controlado. No va a haber extras ni sorpresas que lo disparen.

Sin embargo, en un piso a reformar tienes la posibilidad de dejarlo completamente a tu gusto: cambiar la distribución, mejorar los aislamientos (eso termina ahorrando mucho dinero en calefacción), elegir colores y materiales, o los equipamientos del baño y la cocina. Claro que todo eso lleva tiempo y dinero. Además, hay que sondear el mercado para encontrar presupuestos ajustados y equipos de trabajo de confianza.

¿Qué es más barato?

En la mayoría de los casos la parte económica es lo que más cuenta. Aportemos algunos datos que pueden aclarar los costes:

• El Gabinete de Estudios de pisos.com estima que la vivienda usada es entre un 5% y un 15% más económica.
• Los cálculos de la tasadora Tinsa apuntan que la de segunda mano es de media 400 euros/m² más barata que la nueva.
• El Consejo General del Notariado afirma, según las operaciones realizadas en 2014, que el valor medio de los inmuebles de segunda mano fue de 1.347 euros/m² y el de obra nueva, de 1.624 euros/m².

¿Cuál tiene mejor acceso al crédito y menor fiscalidad?

Adquirir una casa de segunda mano conlleva pagar un Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) de entre el 6% y el 10% del precio escriturado. Las nuevas tienen asignado el 10% de IVA. Por ejemplo, un piso nuevo en Madrid que valga 200.000 euros deberá tributar 20.000 por IVA, mientras que uno usado pagará 12.000 euros.

A la hora de decidir, la clave es analizar nuestra situación financiera actual y futura, sopesar las posibilidades y elegir la opción que mejor se adapte a nuestras necesidades. Esto nos recuerda que, en el caso de adquirir una vivienda usada, es necesario tener en cuenta un 30% aproximado de ahorro extra para posibles reformas o modificaciones en la nueva vivienda. De igual modo es necesario que, a la hora de devolver el crédito, planifiquemos bien los pagos.

Distintas situaciones, distintas alternativas

Tras años de experiencia en inversión inmobiliaria, Jon Goitia de la Torre, arquitecto y propietario de Goitorre S.L, ofrece unas pautas generales de actuación para los compradores a partir de los siguientes casos:

• Propiedades de rango económico bajo (inferior a 1.500€/m²): los compradores de este tipo de casa, por presupuesto, generalmente no pueden asumir los costes de una reforma, por lo que la principal opción es adquirir una vivienda a la que puedan entrar a vivir sin tener que hacer ninguna obra de gran envergadura. Si se deciden por una vivienda muy económica y hacer reforma será imprescindible que soliciten diferentes presupuestos con las partidas bien diferenciadas. 
• Propiedades de rango económico medio (entre 1.500 y 4.000€/m²): en este caso, lo más importante es la capacidad financiera del comprador. Muchas veces, comprar un inmueble viejo y reformarlo puede salir más económico que adquirir uno totalmente nuevo. Lo único que debemos tener en cuenta es que, en el primer caso, se precisa una mayor cantidad de ahorro (30% para reformas).
• Propiedades de rango económico alto (superior a 4.000€/m²): los compradores que pueden permitirse estas cantidades siempre van a querer decorar la casa a su gusto, por lo que la recomendación de de la Torre es que basen su búsqueda en viviendas a reformar.

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