La vivienda en alquiler se convertirá en el producto inmobiliario de moda para los inversores en 2020. Este año se revalorizará por encima de la media el precio de la vivienda en las grandes coronas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Un repaso por las tendencias del mercado de la vivienda anticipa el impacto del Internet de las cosas en las casas, las nuevas soluciones de vivienda para los más mayores y el poder disruptivo de las soluciones proptech.

Alquiler de vivienda: modelo ‘construir para alquilar’

Jóvenes y trabajadores itinerantes pero cada vez más familias seguirán tirando al alza de los precios de alquiler de vivienda en 2020. Esta demanda no pasará desapercibida entre los inversores institucionales, convirtiendo el alquiler de vivienda en el producto inmobiliario de moda. La principal razón es el gran potencial de crecimiento que aún se estima hasta que los datos de España se acerquen a los europeos: en la actualidad la vivienda en alquiler supone el 17,5% de la población frente a la media del 31% de Europa.

Sin embargo, la principal novedad es la consolidación del modelo de ‘construir para alquilar’, que podría haber movido unos 2.000 millones de euros en España, según datos de Savills Aguirre Newman. Esta cifra supone más que duplicar la inversión de 2017 por parte de fondos y otras formas de capital organizado. Todo parece indicar que las cifras de 2020 seguirán al alza.

Vivienda: revalorización de las coronas de Madrid y Barcelona

El comportamiento de los precios de la vivienda siempre es influenciable a inesperados agentes externos, pero los principales analistas apuestan por subidas moderadas y estabilidad. El análisis de la consultora Tinsa señala que el 54% de los 147 municipios de más de 50.000 habitantes estudiados registrará subidas de hasta el 2%; otro 27% experimentará incrementos del 2% al 5%, mientras que en el 19% los precios crecerán por encima del 5%. En este último tramo se incluyen las periferias de Madrid y Barcelona, donde aún se detecta un interesante margen de revalorización de la vivienda.

Inversión extranjera: precio por encima de la media

Difícil que 2019 repita el récord de 2018, cuando se cerraron un total de 65.292 ventas de viviendas a extranjeros: el 11% más que en 2017, siempre según datos del Anuario del Colegio de Registradores de España. Sin embargo aunque estas ventas se moderen, el inversor extranjero y sobre todo el particular en busca de una segunda vivienda seguirá acudiendo al mercado español, en especial al de costa. Además el comprador extranjero paga más. Según los datos del Centro de Información Estadística Notarial el precio medio por metro cuadrado fue de 2.099 euros, frente a los 1.428 euros de la compra de los nacionales.

Mayores y vivienda: nuevas soluciones

Los mayores de 65 años pasarán del 19,2% actual al 25,2% de 2033, según datos del INE. Esta progresión supone un gran reto para el sector de la construcción, inmobiliario y el propio urbanismo, que tiene que ser más audaz en la creación de soluciones que concilien la gran ciudad con la tercera y cuarta edad.

Se espera una gran inversión para crear más camas de geriátricos (España tan solo tiene 4,3 camas por cada 100 personas, por debajo del recomendación de la OMS). Según el Informe residencias para la tercera edad (2018) de la consultora CBRE, hay que crear unas 400.000 nuevas plazas para 2050. Pero antes de llegar a esa situación, los mayores requieren de vivienda adaptada, creación de espacios colaborativos, soluciones de vivienda, pisos compartidos y productos que permitan utilizar la casa como complemento de la pensión. Iniciativas que crecerán en los próximos 12 meses.

La casa inteligente: hacia el nuevo ‘commodity’ inmobiliario

Todo apunta a que la vivienda será el escenario de grandes avances tecnológicos durante la década. Muchos de los pequeños gestos diarios se automatizarán o digitalizarán gracias al Internet de las cosas y la robótica. Los accesos a la vivienda y garaje se controlarán desde aplicaciones móviles condenando al olvido a las llaves y mandos. También se avanza en soluciones domóticas para iluminación, climatización, persianas y seguridad. Difícil predecir el calado de estos cambios, pero de lo que no hay duda es de que el sector inmobiliario irá incorporando estas soluciones a su oferta, primero como un signo de diferenciación, y seguidamente como un nuevo estándar.

Proptech: al asalto del mercado inmobiliario

Las soluciones proptech seguirán tecnificando y dinamizando el mercado inmobiliario mundial, y también el español. Bajo este término genérico se agrupan todas las soluciones que “utilizan la tecnología para refinar, mejorar o reinventar cualquier servicio dentro del sector inmobiliario”, según definición de la plataforma española Proptech.es. Según esta organización creada para dinamizar este sector, ya operan 238 empresas que emplean a unas 5.500 personas. Sus propuestas se mueven desde los pioneros marketplaces como Idealista, a las innovadoras propuestas de financiación especializada, pasando por soluciones de gestión digital y big data, visualización de datos o servicios de marketing especializado.

Construcción: cada vez más verde

La Agenda 2030 de la ONU y sus Objetivos de Desarrollo Sostenibles (ODS) empezarán la década impactando en el sector. La construcción irá adaptando modelos de menor impacto medioambiental, los edificios incorporarán soluciones para avanzar hacia el objetivo de cero emisiones, y esos logros deberán tener certificados medioambientales para dar seguridad y transparencia al mercado. En el medio plazo se espera la consolidación de soluciones más disruptivas como las viviendas colectivas o coliving, de las que probablemente se hable en los informes de tendencias en la construcción de la década que acaba de comenzar.