Ser propietario o arrendatario, eterno dilema financiero que en este país siempre se ha resuelto optando mayoritariamente por la compra, ya que sólo el 17% de las familias viven alquiladas. El mercado inmobiliario ha variado notablemente en estos últimos años, por eso merece la pena realizar ahora una comparación objetiva entre ambas posibilidades.

La primera consideración antes de plantearnos una compra o un alquiler es conocer los pronósticos respecto al mercado. Las estimaciones del banco BBVA (Real Estate) apuntan  que la tendencia de los precios de la vivienda se estabilizará en 2014, al igual que sucede con los alquileres.

Para José Luis Quesada, asesor inmobiliario, «cuando el mercado comience a estabilizarse, las mejores viviendas en relación calidad-precio serán las primeras en venderse. Y tenemos un indicador que nos da una pista de que ese proceso ya se ha iniciado: la compra de casas sin financiación ha aumentado hasta el 35% de las operaciones. El dinero en busca de rentabilidad comienza a volver al sector”.

Se está muy cerca del punto de inflexión, con una oferta numerosa y variada, con propietarios deseosos de encontrar compradores y, por ello, todavía dispuestos a aceptar rebajas significativas en el precio final. Ese mismo panorama puede hacerse extensible al mercado del alquiler, no tan abundante pero con mucha competencia, lo que hace que los precios sean negociables.

Por tanto, es el momento ideal para hacer números utilizando un ejemplo práctico y real. Comparamos dos pisos usados ubicados en el barrio de Canillas (Madrid), que se ubican en la misma comunidad residencial y, ambos, con características muy similares:

• Uno de esos pisos se vende por 250.000 euros. Las inmobiliarias calculan en un 10% la rebaja media que se suele acordar entre el propietario y el comprador, de modo que la operación se puede llevar a cabo por 225.000 euros. A este total, hay que sumar los gastos: 10% de Impuesto de Transacciones Inmobiliarias y unos 2.000 más entre registro y notaría. El coste final sería de 249.500 euros.

• El otro piso se alquila por 1.100 euros. Teniendo en cuenta la misma rebaja del 10%: 990 euros. Para dar con el coste real, habría que restar lo que el arrendatario ahorra al no tener que pagar ni cuota de comunidad y ni el Impuesto de Bienes Inmueles (ambos corren por cuenta del propietario). Representan unos 110 euros mensuales (con el IBI prorrateado): 1.320 euros al año. El coste anual del alquiler sería de 11.880 (990×12) menos esa cantidad: 10.560 euros.

Imaginando que estuviéramos buscando con la compra una inversión, podríamos calcular la verdadera rentabilidad de la vivienda con una regla proporcional: 10.560 dividido entre 249.500 y multiplicado por 100. El resultado es el 4,23% de rentabilidad.

Borja Mateo, experto inmobiliario y autor del libro La verdad sobre el mercado inmobiliario español, fija entorno al 5% la rentabilidad que se debe esperar por la compra de una vivienda. Por debajo del 3,5% la casa resultaría demasiado cara, por encima del 5%, sería una oportunidad que no podría dejarse escapar.

En el caso real que hemos planteado, vemos que la decisión podría inclinarse a favor de la adquisición de la vivienda, sin tener en cuenta el coste de una posible financiación. Por otro lado hay que considerar que todos los expertos afirman que en un futuro relativamente próximo, las propiedades volverán a revalorizarse, aunque sea lentamente, al igual que se encarecerán, por tanto, los alquileres.

De modo que nos encontramos con un mercado que empieza a estabilizarse, en el que la rentabilidad de las viviendas tenderá a crecer. Una rentabilidad que puedes calcular, como hemos visto, haciendo una pequeña investigación del mercado en la zona donde quieres vivir.

En todo caso, ten siempre presente un concepto económico básico: los alquileres se consideran un gasto y las propiedades, una inversión.

Foto @RinzeWind, distribuida con licencia Creative Commons BY-2.0