¿Instalación de un ascensor? ¿Medidas contra un vecino ruidoso? ¿Mejoras en las zonas comunes? Estas y cualquier otra actuación que afecte a una comunidad de propietarios deben tomarse en las juntas y siempre por consenso, es decir, por el acuerdo de una mayoría de los vecinos.

Sin embargo, no es lo mismo acordar poner una nueva alfombra en el portal que acometer una reforma de miles de euros. La ley exige distintas mayorías según cuáles sean las decisiones que se vayan a adoptar.

Conocer esta información es muy importante cuando se participa en una junta, entre otras razones para evitar conflictos innecesarios. Para cada propuesta se necesitará un determinado número de votos y, una vez obtenidos, saldrá adelante. El consenso no siempre tiene que ser unánime.

En la Ley de la Propiedad Horizontal, donde se regula todo lo relativo a las comunidades de propietarios, se contemplan tres tipos de mayoría:

• Unanimidad. Para las decisiones de mayor trascendencia que afecten a la comunidad.
• Mayoría de 3/5. Cuando tienen que ver con los servicios que se ofrecen a los propietarios.
• Mayoría simple (mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Para otros asuntos no recogidos en los casos anteriores.

Veamos con más detalle qué tipo de decisiones deben aprobarse con cada una de dichas mayorías.

¿Cuándo es necesaria la unanimidad?

Se engloban en los siguientes tres supuestos:

• Si se trata de modificar los estatus de la comunidad, que son las reglas básicas sobre las que se sustenta la relación entre los propietarios. Por ejemplo, si se realiza una nueva limitación en el uso de las zonas comunes o si se pretende fijar mayores competencias para el presidente.
• Cambios en las estructura del edificio o en las zonas comunes. Construir trasteros en los bajos de un edificio, reformar la fachada, levantar una nueva planta, construir una piscina… En general, son obras que requieren de derramas importantes para asumir el coste.
• Variar la cuota de participación de los propietarios, es decir, la cantidad con la que contribuye cada uno de ellos, proporcionalmente, a los gastos comunes según las dimensiones de cada vivienda.

Decisiones que requieren 3/5 de los votos

Son las decisiones que afectan a los servicios que la comunidad ofrece a sus propietarios. Es el caso de la instalación de un ascensor, de la renovación de sistemas eléctricos o de acometidas de agua, colocación de antenas de televisión comunitarias, y la supresión o contratación de un portero o un conserje.

Asimismo, se precisa esta mayoría para arrendar elementos comunes que no tengan un uso exclusivo. Por ejemplo, la comunidad puede acordar con los votos de 3/5 de la junta eliminar la portería y alquilar el piso que se tenía asignado a quien realizaba ese trabajo.

Decisiones que necesitan mayoría simple (la mitad más uno)

Prácticamente todas las demás, es decir, las que no se contemplan en los anteriores supuestos, con alguna salvedad que hace referencia a la propia junta. Si la votación se realiza en una primera convocatoria y en ella está presente al menos la mitad más uno de los propietarios, se aprueba con la mitad más uno de los que representen a la mayoría de las cuotas. Si es en la segunda convocatoria, basta con la mitad más uno de los presentes.

La mayoría simple también es suficiente cuando se pretende llevar a cabo obras o servicios que eliminen barreras arquitectónicas para personas con discapacidad o para vecinos mayores de 70 años, y cuyo importe supere la cantidad equivalente a 12 meses de cuotas.

Las que necesitan solo 1/3 de los votos

Instalación de nuevas infraestructuras de telecomunicaciones (como una antena para televisión de pago) o de suministro energético (como placas solares). El coste correrá a cargo de los interesados.

Foto @gualtiero, distribuida con licencia Creative Commons BY-2.0