Conocer las claves que manejan los tasadores profesionales es crucial para establecer el valor real de una vivienda que sale a la venta. Un precio ajustado a la realidad del mercado garantiza el interés de compradores reales, mientras que la venta de una vivienda sobrevalorada va a languidecer durante meses. Porque no todos los m2 de tu casa tienen el mismo precio, hacemos un recorrido por los factores que más lo condicionan.

Por qué realizar una tasación

La tasación de una vivienda ofrece un precio real del inmueble bajo un criterio profesional. Es una información muy relevante para todas las partes: para el vendedor, un precio objetivo sobre el que tomar decisiones a la hora de fijar el importe de salida y la estrategia de venta; para el comprador, una garantía de que se negocia en un entorno de mercado. Es muy recomendable contar con esta información antes de ofrecer la vivienda, ya que de lo acertado del precio de salida va a depender la rapidez para cerrar la operación. Se dice que, durante el proceso de selección de vivienda, nadie conoce el mercado como el comprador, por lo que poner precios elevados con respecto a los de su entorno, es una estrategia que rara vez funciona.

 

Pero la tasación no solo informa sobre el precio. También certifica la legalidad de la vivienda, su superficie real o el estado en que se encuentra el edificio, aportando transparencia a la operación y evitando posibles malentendidos entre las partes. Para ello, el propietario deberá acreditar su titularidad y las posibles cargas que puedan pesar sobre el inmueble, hipotecas, por ejemplo.

 

¿Quién realiza la tasación?

Acostumbran a ser arquitectos o arquitectos técnicos, se trata de una actividad supervisada por el Banco de España, por lo que la tasación de una empresa que no esté autorizada por este organismo no será aceptada en el proceso de financiación bancaria. Este dato es importante, porque en ocasiones se recurre a los servicios de los agentes inmobiliarios (API) para la tasación. En principio no presenta ningún problema, desde hace unos años una resolución de la Dirección General de los Registradores y Notariado les faculta, pero ojo, solo para suscripción de préstamo hipotecario entre particulares. Eso significa que en el momento en que tenga que solicitarse financiación bancaria, hay que contar con los servicios de un tasador certificado por el Banco de España.

 

En cuanto al precio, es arriesgado aventurar cualquier estimación en un mercado tan disperso y variado. Pensar en una inversión de 200 a 400 euros para una vivienda media de 70 a 120 metros, puede ayudar de forma orientativa. Unas tarifas lo suficientemente importantes para dudar de quienes ofrecen estos servicios de forma totalmente gratuita fuera de un contexto de asesoramiento.

Factores que influyen en el precio

• Situación. El valor de una vivienda de similares características puede ser muy diferente según el barrio y calle donde se ubique. En la estimación del valor es muy importante el precio de mercado más próximo, por lo que conocer el montante de operaciones recientes de compraventa va a ser decisivo en la estimación de este profesional, tomando como base el precio medio por metro cuadrado del área donde se emplaza. Las comunicaciones, dotaciones comerciales, culturales y deportivas, la proximidad a centros educativos o de salud también influyen en esta valoración. De este modo, por lo general, el precio de una vivienda en un barrio que está en plena expansión suele ser menor que en un barrio asentado, o cuando se sitúa en una calle de ocio nocturno con respecto a otra más residencial.

 

• Conservación de la vivienda. Es el factor que más condiciona el precio medio general por ubicación y superficie. Una vivienda con una reforma reciente en los últimos cinco años, suma a la estimación final. Por el contrario, una vivienda no renovada, restará.

 

• Distribución interior. El tasador sabe que no todos los metros de superficie tienen el mismo valor. Una vivienda con un gran pasillo, que además no permite una fácil reforma, puede tener un valor de tasación menor que una con una menor superficie, pero mejor aprovechada para su habitabilidad. Del mismo modo, se estudiará su distribución, número de habitación e independencia en su acceso.

 

• Calidades de materiales. Otro de los factores que aplica un coeficiente de suma o resta, si bien no es tan determinante como en ocasiones se valora, ya que está sujeto a cierta subjetividad: unas ventanas de madera pueden significar un plus de confort para un comprador y un problema de mantenimiento para otro.

 

• Conservación del edificio. Es un factor al que el vendedor no suele prestar tanta atención como el comprador y, por supuesto, el tasador. Valorará si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), si está sujeto a algún régimen de protección pública o de patrimonio arquitectónico, su estado de conservación y renovación, o el tipo de fachada. Finalmente restará, por ejemplo, su mala conservación o la próxima aprobación de derramas de la comunidad.

 

• Es uno de los factores más determinantes en el precio, algunas fuentes del sector cifran que una vivienda sin ascensor puede ver minusvalorado su precio hasta en el 30%. Lamentamos confirmarte que apelar a lo saludable del ejercicio de subir escaleras no cuela.

 

• Orientación y vistas. Otro factor que los vendedores suelen pasar por alto cuando comparan el precio de su vivienda con otro cercano. Pero una orientación norte resta valor, justo lo contrario que una que mira al levante. El tasador también tomará buena nota de la calidad de sus vistas, donde los pisos a partir de la segunda planta van ganando.

 

• Certificado de eficiencia energética. Desde 2013 es de obligada tramitación esta certificación que valora en una escala de A a G la vivienda, en función del ahorro en consumo de energía que ofrezca. Un factor, cómo decimos nuevo, pero que ha ganado peso por su impacto en la factura de consumos mensuales.