Subarriendo: cómo evitar problemas al subalquilar

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Subarriendo, subarrendamiento o subalquiler son sinónimos que definen la misma situación jurídica: aquella en la en la que un arrendador de un inmueble (con independencia de que esté destinado a vivienda o uso comercial) lo alquila, a su vez, a otra persona.

Es posible subarrendar una vivienda o un local comercial de forma legal en algunos supuestos y bajo ciertas condiciones. Eso sí, al aumentar el número de actores, (de dos a tres: arrendador original, arrendatario-subarrendador y subarrendatario), la posibilidad de que surjan conflictos se eleva. Conocer la normativa y tomar algunas precauciones es la mejor manera de evitarlos.

¿Qué dice la ley sobre el subalquiler?

La norma de referencia para el alquiler de inmuebles es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): en lo relativo al subalquiler, la ley diferencia los supuestos de que la finca se destine a vivienda habitual o a otra finalidad distinta:

Inmuebles destinados a vivienda

El artículo 8 de la LAU establece varios requisitos para la viabilidad del subarriendo de vivienda:

  1. Únicamente puede subarrendarse una vivienda de forma parcial (por ejemplo, el caso de alquilar una habitación).
  2. Es necesario contar con el consentimiento por escrito del arrendador para ello.
  3. El precio de del subalquiler no puede exceder, en ningún caso, el del alquiler original.

Por tanto, la ley cierra la puerta al subalquiler total de la vivienda, así como a la utilización lucrativa de esta figura. El pacto de subarriendo, por su parte, se trata de un acuerdo privativo entre las partes que se rige por la normativa general de contratos (fundamentalmente en el Código Civil) y que, en lo relativo a la duración, es dependiente del contrato de alquiler: una vez se extinga este, también extinguirá el subarriendo.

Inmuebles destinados al ejercicio de una actividad empresarial o profesional

El artículo 32 de la misma ley, por su parte, abre la puerta al subarriendo de un inmueble no destinado a vivienda sin necesidad de contar con el consentimiento previo del arrendatario si en el contrato no se establece lo contrario.

En este caso, el arrendatario sí tendría la obligación de comunicar a su arrendador esta circunstancia en el plazo de 1 mes, tanto si se trata de un subarrendamiento total como si el subarriendo es parcial. Eso sí: la ley reserva al propietario la posibilidad de aumentar el precio de la renta en ambos supuestos: en un 20% en el primer caso y en un 10% en el segundo.

Cabe destacar que, pese a que la ley permite el subarrendamiento, es una práctica habitual prohibir esta posibilidad en el contrato.

Precauciones en el subarrendamiento de un inmueble

A la hora de subarrendar un inmueble, el primer paso para evitar conflictos es ceñirse a la normativa anterior y realizarlo en el marco permitido por la ley, recabando el consentimiento del propietario o comunicándoselo en tiempo y forma, según el caso. En caso contrario, no sólo el subarrendamiento será inválido, sino que también podrá disolverse el arrendamiento original.

Además de esto, en la medida en que el subarriendo es un pacto entre las partes, es más que conveniente plasmar las bases del acuerdo por escrito con el máximo detalle posible sobre todo si, el subarrendamiento es parcial (que es lo más común), de forma que subarrendatario y subarrendador compartirán el uso inmueble. ¿Cómo se repartirá la carga de los gastos de suministros? ¿Cuál es el régimen de uso de los lugares comunes? ¿Cuáles serán las bases de la convivencia?

Mención especial merece el capítulo de los posibles impagos: el arrendador será quién responda ante el arrendatario original, sin perjuicio de que, a posteriori, pueda reclamar su parte al subarrendatario. Para evitar tener que asumir una futura falta de pago, fuente principal de conflictos en caso de subarrendamiento, se recomienda al subarrendador contar con garantías suficientes por parte del subarrendatario (fianzas y, además, aval bancario y personal) y documentar por escrito tanto los gastos satisfechos por él como la recepción de la rentas por subarrendamiento.

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