Mejorar la habitabilidad de la vivienda con un lavado de cara o una reforma en profundidad es una práctica habitual de los propietarios antes de ofrecer el inmueble al mercado de alquiler. La duda es si estos gastos de reparación son deducibles o no en el IRPF del propietario, sobre todo teniendo en cuenta que la vivienda aún no está en alquiler. Vaya por delante que como en tantos supuestos de fiscalidad, la respuesta es compleja.

Con una rentabilidad media del 7,3% de la vivienda alquilada en España, según estudio del portal inmobiliario Idealista sobre datos de 2018, el alquiler de vivienda se ha convertido en una de las alternativas más eficientes para poner a trabajar a los ahorros.

Pero la rentabilidad de esa vivienda puede mejorar hasta en el 30%, tal como se afirma desde la patronal de Distribuidores de Cerámica y Materiales de construcción (Andimac). Eso sí, antes de mejorar su rendimiento hay que hacer una inversión de acondicionamiento que estima en unos 26.000 euros para una reforma integral de una vivienda de 90 metros cuadrados, cantidad de la que el 60% correspondería a la compra de materiales y el 40% restante al pago de los servicios profesionales.

Qué dice la Ley del IRPF

Una vez descrito el escenario y el coste, lo importante es saber si ese propietario podrá deducir el acondicionamiento realizado en un piso de alquiler que aún no cuenta con inquilino, y por tanto no genera ingresos.

La Ley 35/2006 de IRPF en su artículo 23 y en el 13 de su Reglamento permiten deducir los gastos de “reparación y conservación” del inmueble, lo que trasladado a la realidad cotidiana significa:

• Son deducibles los gastos de reparación o sustitución de elementos ya existentes para garantizar el buen uso de la vivienda además de los de conservación. Trabajos que incluyen el coste de arreglos de instalaciones de calefacción, fontanería, electricidad o pintura. También otros gastos como el cambio de puerta de la vivienda (incluida de seguridad) o del ascensor.

• No son deducibles los gastos que se consideran de ampliación y mejora del inmueble, por ejemplo, los que implican una reordenación de los espacios.

Pero como ya se había adelantado, esta norma general tiene un condicionante. La Ley también indica que de los gastos deducidos por reparación y conservación nunca pueden ser superiores a los rendimientos obtenidos en el año por el alquiler del inmueble. Circunstancia que implica un problema para el contribuyente en este supuesto en el que la vivienda aún no ha sido alquilada.

Como aclaración conviene señalar que cuando el coste de la reparación o sustitución ha sido superior a las rentas por alquiler obtenidas en el ejercicio, el contribuyente dispone de cuatro años para desgravar en las declaraciones de IRPF “el exceso no deducido”.

Qué dice la Dirección General de Tributos

Recientemente, la Dirección General de Tributos ha tenido que resolver sobre si las obras de sustitución de aire acondicionado y caldera (más el pintado de la vivienda y acuchillado del suelo) eran deducibles si el piso no estaba en alquiler.

La resolución ha sido favorable al contribuyente. Tributos considera que por tratarse de obras de reparación y conservación son deducibles, pero siempre que exista una correlación entre los gastos soportados y los futuros ingresos que se obtendrán por el alquiler del inmueble.

Una de las claves para entender el supuesto es que para beneficiarse de la deducción, el destino de esas obras debe ser exclusivamente el alquiler (la obtención de rendimientos de capital inmobiliario) y no el disfrute del inmueble por parte del propietario, aunque sea temporal.

Por último, la dificultad de este planteamiento es que en caso de reclamación por parte de la Agencia Tributaria, es el contribuyente el que debe aportar la prueba, demostrar que los gastos de acondicionamiento tuvieron como único fin el alquiler, y que no hubo disfrute particular de la vivienda.