¿Quieres construir tu propia casa? Te ayudamos a elegir el terreno

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En 2006, solo un 14% de la vivienda construida era de autopromoción, es decir, edificada por el propietario. El Ministerio de Fomento, a partir de los datos sobre licencias de obra en 2017, estima que ahora llega prácticamente al 50%, considerando en este grupo a particulares y cooperativas.

La empresa Sabimad, especializada en los proyectos de casas a medida, calcula que evitar el importe del promotor supone un ahorro de hasta el 20% en el precio final. La idea sin duda es atractiva, pero también conlleva al futuro propietario una ardua tarea de planificación cuya primera fase consiste en encontrar el terreno adecuado.

Los expertos de MBQ Group, grupo empresarial dedicado a la gestión integral de la actividad inmobiliaria, y de la gestora de cooperativas Ibosa coinciden en señalar que el coste del suelo donde se edificará se lleva la mayor parte del presupuesto: de media, entre un 40% y un 50% del total.

¿Qué debo tener en cuenta?

Comprar un solar no es una tarea sencilla. Hay que estudiar bien el mercado en la zona elegida e informarse al detalle de sus características y posibles condicionantes para evitar sorpresas que puedan arruinar la inversión. De modo que antes de cerrar ningún acuerdo hay que comprobar:

  • Si el suelo es urbanizable. Se debe acudir al ayuntamiento donde está ubicada la parcela para solicitar la cédula urbanística. En ella también figurará el tipo de vivienda que podemos construir: unifamiliar, aislada, adosada…
  • Si tiene cargas ocultas (embargos o hipotecas) o si está afectada por algún tipo de servidumbre, como el derecho de paso o de uso público en alguna circunstancia.
  • Cuál es exactamente su superficie bruta (la dimensión total tal como figura en el Registro de la Propiedad y el Catastro) y la superficie neta (la que queda tras restarle el espacio destinado a las dotaciones urbanísticas: acometidas, aceras, vados…).
  • Sus alineaciones o linderos, es decir, por dónde pasan los límites del terreno y la separación con otras parcelas y la calle. Igualmente habrá que averiguar si tiene un acceso directo a la vía pública ya que la parcela podría estar rodeada de terrenos particulares que hay que atravesar para llegar a ella, lo que impediría su uso efectivo.
  • Si cuenta con acometidas de agua y electricidad, y servicio de alcantarillado. En caso contrario, el precio de la obra se podría disparar.

Al coste del solar hay que sumar los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario y registrador), que suele ser el 0,5% del precio de compra, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre el 7% y el 9%, dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique.

¿Cómo lo financio?

Si no se cuenta con fondos propios, hay dos vías de financiación: hipotecar otra propiedad o solicitar un préstamo autopromotor para adquirir el suelo y realizar la obra. La cuantía de este tipo de hipoteca se iría desembolsando periódicamente, según se fueran cumpliendo las distintas fases del proyecto.

Para concederlo, la entidad bancaria requerirá la documentación que demuestre que el terreno cumple con todos los requisitos legales y que se cuenta con un proyecto de construcción visado por el colegio de arquitectos.

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