¿Qué es la acción de cesación en La Ley de Propiedad horizontal?

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En alguna ocasión, es probable haber convivido con algún vecino que ha causado molestias el resto de la comunidad. Por ejemplo, algún daño estructural a consecuencia de la reforma de una vivienda, ruido constante a horas intempestivas o quizá vecinos que se niegan a pagar las cuotas de la comunidad. Estos son solo algunos ejemplos de malas conductas que, si se mantienen en el tiempo, pueden convertirse en motivo para llevar a cabo una acción de cesación. En otras palabras, podrían ser causa suficiente para expulsar a ese propietario o inquilino de su propio domicilio.

¿Qué situaciones se consideran molestas?

Todas las comunidades de vecinos tienen unos estatutos y conviene consultarlos antes de tomar ninguna decisión, para comprobar que la naturaleza y alcance de los hechos incumplen dicha normativa.

La mayor parte de las acciones que se suelen identificar como molestas para los vecinos y que pueden conllevar acciones judiciales son: vecinos que ponen la música alta o hacen ruido constantemente, también aquellos que dejan de pagar las cuotas de la comunidad, o los que pueden llegar a provocar problemas de salubridad en el resto del edificio debido a su conducta. En definitiva, son acciones que provocan malestar entre los habitantes del inmueble y en algunos casos, hasta producir riesgo en su salud.

Según el Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, serían motivo de realizar una acción de cesación aquellas actividades realizadas por el propietario o inquilino de una vivienda, tales como:

  • Las que puedan dañar parte del edificio o de la finca
  • Las que están prohibidas en los estatutos de la Comunidad
  • Las que puedan ser catalogadas como molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

¿Cuándo se puede solicitar la cesación?

Uno de los grandes problemas a los que se enfrentan las comunidades de vecinos son las reformas del hogar. En este apartado, cada dueño puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios que desee mientras no altere los elementos estructurales, ni afecte al exterior del edificio ni suponga un riesgo para el mismo. Dicho propietario deberá aportar un documento o plan de reforma debidamente detallado al administrador de la finca y al presidente.

Dicho esto, la realidad es que la mayoría de los vecinos no emprenden medidas legales si la mala conducta es transitoria o puntual. Es decir, si un vecino realiza obras en su vivienda, se entenderá que el ruido y molestias ocasionadas serán algo pasajero. Sin embargo, si ese propietario está tocando algún elemento estructural del edificio, se entenderá que es un daño para el conjunto de los vecinos y por tanto en este caso, sí se podrán ejercer medidas legales.

¿Cómo se lleva a cabo la cesación?

El proceso habitual es en primer lugar, tratar de solucionar el conflicto con el inquilino o propietario que está ocasionando los daños y si su conducta no varía, el resto de la comunidad podrá convocar una junta extraordinaria con todos los propietarios para tomar otra decisión: elaborar una demanda judicial, para iniciar los trámites de la acción de cesación.

Llegados a este punto, es el Presidente el que suele llevar a cabo la demanda, sabiendo que es necesario aportar pruebas fehacientes del infractor y de que efectivamente está cometiendo acciones peligrosas o mantiene una mala conducta de forma reiterada, con fotografías, audios o vídeos. También deberá aportar el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios.

El siguiente paso es esperar la decisión del juez, quien tiene la potestad de poder cesar inmediatamente la actividad prohibida, bajo “apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia”, según el Artículo 7 LPH. Del juez, dependerán las medidas cautelares que se pongan en marcha para asegurar que se cumpla la cesación, llegando – en algunos casos- a obligar al infractor a indemnizar debidamente al resto de residentes por los daños y perjuicios realizados. Y en el peor de los casos, podrá expulsar al dueño de su propio piso, prohibiéndole usarlo hasta en un plazo máximo de 3 años.

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