Perspectivas del mercado de alquiler de oficinas: se valora edificio por edificio

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Tras dos años de recuperación del mercado de alquiler, los expertos esperan que la revaloración de las rentas, para éste y el próximo ejercicio, se fije según la tipología y el valor añadido que ofrezca cada inmueble, si bien las propiedades en el centro de la capital parten con mejores perspectivas.

El Foro de Inversión en el mercado inmobiliario español, nos ofreció este análisis en la programación anual que completa la oferta del #SIMA2016 (Salón Inmobiliario Internacional de Madrid) organizado por Planner Exhibitions.

En este contexto se analizó el comportamiento de varios edificios de oficinas de diferente tipología y ubicación de cuatro operadores de referencia.

 

Torre Espacio

Eduardo Corral, director general de Torre Espacio Gestión, habló sobre el comportamiento de la oferta de oficinas madrileña en el segmento más alto del mercado, “donde se compite por diferenciación”. La construcción de esta emblemática torre del skyline madrileño, que empezó su ocupación en 2007, vino a cubrir la que todavía hoy Corral califica como “escasez de espacios de calidad”. En 2008 este edificio ofrecía una tasa de ocupación del 75% con unos precios por alquiler que oscilaban entre 38 y 40 euros/m2, unas tarifas que se mantuvieron hasta 2012, cuando alcanzó una ocupación del 84%.

A partir de esta fecha, los efectos de la crisis se dejaron notar dejando la renta actual por metro cuadrado en torno a los 30 euros, con unas previsiones de moderado ascenso: “Las estimaciones apuntan a una escalada de entre el 2% y 4% para 2016 y en un margen muy similar para 2017”.

Un proceso que ha dejado un claro aprendizaje en opinión de Corral: “el cliente sigue contando con un gran poder de negociación en el proceso de selección de oficina. En nuestro caso partíamos de una posición que defendía los contratos a largo plazo de no menos de cinco años, pero debemos ajustarnos a los requerimientos del mercado que hoy por hoy demanda contratos de dos o tres años. La otra opción es quedarse fuera del mercado”.

 

Recoletos 37

Juan Manuel Ortega, director de inversiones de Colonial, aporta la experiencia de este operador a través de la reconversión de este edificio ubicado junto a la plaza de Colón Madrileña y que culminó su rehabilitación integral en 2012. En opinión de Ortega el inmueble es buena muestra de la situación actual del mercado de oficinas madrileño en el que hay que valorar edificio por edificio. En este caso cuenta con una superficie de 17.000 m2 pero con la singularidad de ofrecer 2.000 m2 por planta, una superficie inusual en el centro de Madrid.

En la actualidad cuenta con una renta de unos 27 euros/m2, “pero pensamos que en su evolución en los próximos años podrá alcanzar subidas de hasta el 30%, lo que no es extrapolable al resto del mercado: hay un tipo de edificios que permite pensar en variaciones de renta siempre superiores a las de la media”, asegura.

 

Santa Engracia 120

También propiedad de Colonial, cuenta con una tasa de ocupación del 95%, en buena medida motivada por los 1.900 m2 que ofrece por planta, superficie que atrae a grandes empresas. En este caso, el margen de crecimiento que Ortega espera en sus rentas se mueve entre el 5% y 7% para los dos próximos años. La propiedad estudia también una reactualización del inmueble: “Queremos acercarlo a las demandas de un cliente cada vez más exigente, que busca oficinas totalmente acondicionadas, que ofrezcan certificaciones de calidad y medioambientales y con una medición del espacio que se contrata muy bien justificada”.

 

Castellana 42

Propiedad de Deutsche Asset Management, cuenta con un 100% de ocupación. Se trata de un edificio con una ubicación superprime pero que ofrece una superficie por planta de unos 450 m2, lo que propicia una mayor repercusión de las zonas comunes sobre el precio del alquiler.

Esta característica explica que el precio por metro cuadrado se fije en unos 29 euros, en una zona donde otros alcanzan los 34, lo que demuestra la importancia que el mercado da al valor añadido del inmueble. Este condicionante aconseja planear una reforma “que maximice su superficie”, según explica Daniel Gálvez, director de la compañía en España.

 

Manoteras 48

Se trata de un complejo de oficinas también propiedad de Deutsche Asset Management, en esta ocasión fuera de la M-30 madrileña en una zona que Gálvez califica de “semi-industrial”. Cuenta con una ocupación del 95% con una renta media de 14 a 16 euros/m2, superior a las de otros edificios cercanos, que se mueven en la horquilla de los 9 a 12 euros. Una diferencia de precio que Gálvez justifica por la calidad del inmueble y los servicios que ofrece “lo que nos permite atraer a un tipo de empresas en expansión”.

 

Serrano 240 

Esta propiedad de reciente adquisición por parte de AEW Europe cuenta con una tasa de ocupación del 100% en sus oficinas. Carsten Czarnetzki, director de inversiones de la firma, destaca que al cliente le cuesta tomar decisiones: “No vemos un gran crecimiento de rentas porque el mercado sigue mostrando una gran sensibilidad al precio, de modo especial en los edificios ubicados en las afueras de Madrid y localidades del cinturón. Esta preocupación le lleva a demorar la decisión de alquilar más espacio hasta que se hace inevitable, alargando los procesos de negociación”.

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