Obras en locales comerciales y sus límites en la Ley de Propiedad Horizontal

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A diferencia de otros países, España siempre ha sido un lugar donde el pequeño comercio y los negocios tradicionales han configurado las calles de nuestras ciudades y pueblos, vertebrando así los territorios y las economías locales.

La irrupción del modelo americano de centros comerciales, junto con otros factores, ha mermado quizá esta característica tan común en la Europa occidental, si bien en la actualidad y a pesar de las dificultades, vivimos un pequeño repunte en la apertura de nuevos negocios por parte de emprendedores y pequeños empresarios que inician su actividad en locales comerciales, que en ocasiones puede suscitar los recelos de los vecinos.

No cabe duda de que lo anterior dependerá de qué tipo de actividad se va a desarrollar en los bajos de la comunidad donde vivimos. Y es que no es lo mismo que una firma de lujo parisina estrene su última boutique junto a nuestro portal, a que esto último lo haga un restaurante de comida rápida (por el que además habrá de tenerse en cuenta la normativa vigente especialmente lo referente a actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas).

En primer lugar debemos partir de lo que se disponga en las normas de nuestra comunidad: no resulta extraño que algunas actividades comerciales, y la instalación de algunos elementos, no se encuentren previstas en los estatutos de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Si esto es así, es recomendable contar con el permiso por parte de la comunidad.

En este artículo nos centraremos en lo que pueden suponer las obras de acondicionamiento de locales y su afectación a elementos comunes del inmueble, ¿qué hemos de tener en cuenta?

El artículo 7 y siguientes de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), sería el punto de partida para obtener un criterio fiable en cuanto a los límites de qué está o no permitido en estos locales:

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. (…)

En este sentido, hay que tener en cuenta el principio que se recoge en el artículo 396 de nuestro Código Civil que habla de disponer de las cosas comunes “de manera que no perjudique a la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Teniendo en cuenta esto y dependiendo, en todo caso, del tipo de obras, sí sería necesaria la aprobación por unanimidad en el caso de que estas actuaciones afectaran a elementos comunes, como podrían ser, por ejemplo, la apertura de salidas de humos, la creación de ventanales o la instalación de respiraderos en la fachada del edificio.

Los elementos comunes tienen que estar establecidos en el título constitutivo de la comunidad (en las escrituras), al que podremos acudir para despejar dudas, considerándose como elementos privativos los que tengan asignados en la escritura un coeficiente de propiedad directo e individual.

No obstante la práctica judicial matiza este extremo. Algunas resoluciones como la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2009 (n.º 625/2005), así como la de 30 de septiembre de 2010 (nº 1902/2006),  recogen en su fundamentación que los locales comerciales, y solo éstos (el Tribunal se encarga de dejar fuera a los pisos), están destinados a albergar negocios de naturaleza distinta, siendo necesaria, para su correcto desarrollo, la instalación de elementos externos con el fin de captar clientela que, necesariamente, van a afectar a elementos comunes del edificio y en especial a la fachada.

Así, no resulta discutible que la realización de obras que afectan a elementos comunes de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal precisen del consentimiento unánime de todos los copropietarios, sin embargo, en la práctica resulta distinto: los propietarios de locales comerciales requieren, en ocasiones, de la apertura de huecos en la fachada del edificio, y los Tribunales de Justicia se suelen mostrar flexibles en estos casos.

Estos argumentos permiten que los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja puedan llegar a ejecutar válidamente obras adecuadas a las necesidades de la actividad comercial a desarrollar, que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, sin el requisito del consentimiento unánime de los copropietarios.

 

Foto: @deramaenrama, distribuida con licencia Creative Commons CC BY 2.0

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